5年ルール・125%ルールと未払利息

金利は半年ごと、返済額は5年ごと

変動金利の適用金利は、通常半年に1回見直されます。 一方で毎月の返済額が変わるのは5年に1回です。これが5年ルールです。

多くの金融機関では、基準金利の見直しは4月1日と10月1日に行われ、 4月1日の見直しは7月の返済分から、10月1日の見直しは翌年1月の返済分から適用されます。 金利が動く月は借入月からの経過ではなく、この暦に貼り付いています。

つまり金利が上がっても、返済額は最長で5年近く据え置かれます。 銀行から金利変更の通知が届いても返済額が変わらないため、 「自分には関係なかった」と受け取ってしまう人が少なくありません。

全国銀行協会は2026年6月18日、住宅ローン利用者への金利変動リスクの説明について、 2004年12月の申し合わせを21年半ぶりに見直しました。 金利変更の幅を書面などで十分に説明すること、オンライン契約の利用者にもシミュレーションなどで リスクを分かりやすく伝えることが求められています。 裏を返せば、これまで十分に伝わっていなかった論点だということです。

返済額は同じでも、中身が入れ替わる

毎月の返済額は「利息」と「元金」に分かれています。 利息は残債 × 金利 ÷ 12で決まるため、金利が上がれば利息は必ず増えます。 返済額が据え置かれている以上、増えた利息の分だけ元金に回る額が減ります。

3,000万円を35年・年1.0%で借りた場合、毎月の返済額は84,685円で、初回の内訳は利息25,000円・元金59,685円です。 ここで金利だけが2.0%に上がると、利息は50,000円になります。返済額は84,685円のままなので、 元金に回るのは34,685円まで落ちます。払っている額は同じなのに、借金の減りは4割以上遅くなります。

据え置き期間が終わって返済額が改定されるときには、想定より元金が減っていません。 その残った元金を、短くなった残り期間で返すことになるため、改定後の返済額はより大きく上がります。

125%ルールは「上限」であって「免除」ではない

5年ごとの改定でも、新しい返済額は直前の1.25倍までという上限があります。これが125%ルールです。 急に返済額が2倍になるような事態は避けられます。

ただし、これは支払いを減らすルールではありません。 本来必要な額との差は元金の返済が先送りされるだけで、返済期間の後半か最終回に必ず戻ってきます。

3,000万円・35年・1.0%のローンが、5年目の改定時点で金利3.0%になっていた場合、 本来必要な返済額は約111,900円ですが、125%ルールにより105,857円で止まります。 差額の約6,000円分は、そのぶん元金が減らないまま後年に持ち越されます。

未払利息が発生する条件

金利がさらに上がり、1ヶ月分の利息が毎月の返済額を超えると、 返済額の全額を利息に充てても足りなくなります。この足りない分が未払利息です。

全国銀行協会は、この状態を 「返済額からローンの元金部分に充当される金額はゼロになります。つまり、ローン残高は減らなくなり、 利息だけを支払っていく状態が続いてしまいます」と説明しています。 未払利息は「通常の返済とは別に支払わない限り、翌月以降、返済終了時まで蓄積されていきます」。

重要な点として、未払利息にさらに利息がかかることは一般的にありません （全国銀行協会）。雪だるま式に増えるわけではありません。 ただし、通常の返済が終わっても未払利息分が残る可能性があり、 具体的な支払い方法は金融機関によって異なります。

未払利息が発生する金利の水準は、次の式で求められます。

未払利息が発生する金利 ＝ 毎月の返済額 × 12 ÷ 残債

先ほどの3,000万円・返済額84,685円の例なら、84,685 × 12 ÷ 3,000万 ＝ 約3.39%です。 この水準を超えると、その月から未払利息が発生します。

残債が減るほど、この閾値は上がっていきます。返済が進んでいる人ほど余裕があり、 借りたばかりの人ほど閾値が近い、という関係になります。 ご自身の数字での閾値は、試算ツールで確認できます。

5年ルール・125%ルールが無い金融機関もある

これらのルールは法律で決まっているものではなく、金融機関ごとの取り扱いです。 ソニー銀行・PayPay銀行・SBI新生銀行など、ルールを設けていないところもあります。 また、これらのルールは元利均等返済の場合の取り扱いで、元金均等返済には適用されません。

ルールが無い場合、金利が上がるとその都度返済額が改定されます。 返済額はすぐ上がりますが、元金は予定どおり減り続けるため、未払利息は発生しません。 どちらが有利かは一概には言えず、

• ルールあり … 返済額の変化は緩やか。ただし元金の減りが遅れ、総支払額は増える
• ルールなし … 返済額はすぐ上がる。ただし先送りが起きないため総支払額は抑えられる

という違いです。ご自身の契約がどちらかは、金銭消費貸借契約書か金融機関の商品説明書で確認できます。

まず確認したい3つの数字

1. 次に返済額が改定されるのはいつか（前回の改定から5年後）
2. そのとき返済額はいくらになるか（125%の上限に当たるか）
3. 未払利息が発生する金利は何%か（いまの金利からどれだけ余裕があるか）

この3つは、いまの残債・金利・残り期間があれば計算できます。 試算ツールでは、金利の上がり方を何通りか変えて、この3つがどう動くかを確認できます。

参考にした資料

• 変動金利住宅ローンの未払利息とは？（一般社団法人 全国銀行協会）
• 住宅ローン利用者に対する金利変動リスク等に関する説明について（全国銀行協会・2026年6月18日）
• 住宅ローンの5年ルール・125%ルールについて知りたい（三菱UFJ銀行）