40歳で35年ローンを組むと65歳時点の残債は922万円残る

65歳時点でいくら残るか

40歳・3,000万円・35年・金利0.6%で借りた場合、毎月返済額は79,208円です。返済だけを見ると軽く見えますが、完済は75歳になります。

このサイトの計算エンジンによる算出値です。元利均等・ボーナス返済なしで試算。

65歳で収入が変わる予定なら、残債922万円は「まだ返す借金」として家計に残ります。退職金で消せるか、年金や再雇用収入から払うか、借入時点で見ておきたい数字です。

65歳完済にすると毎月はいくら増えるか

同じ3,000万円でも、35年ではなく25年で返すと、完済は65歳にそろいます。その代わり毎月返済額は上がります。

このサイトの計算エンジンによる算出値です。25年返済との差額を算出しています。

65歳完済に寄せるには、毎月28,504円の上乗せが必要です。総利息は95万円減りますが、現役時代の毎月負担は重くなります。

繰上げ返済で前倒しする考え方

返済期間を最初から短くしない場合でも、途中で繰上げ返済を入れると完済時期は前に動きます。300万円を期間短縮型で入れると、返済期間は3年10ヶ月短くなります。

ただし、繰上げ返済は手元資金を使う判断です。退職前に現金を厚く残したい人と、完済時期を前倒ししたい人では、同じ300万円でも重みが変わります。効果だけでなく、使った後の手元資金も並べて見てください。

定年後の返済は月額だけで見ない

退職後に返済が残ること自体が悪いわけではありません。問題は、収入が変わった後でも返済額と固定費を無理なく払えるかです。特に変動金利では、退職後に返済額が上がる可能性もあります。

変動金利に上限はないで扱ったように、125%ルールがあっても返済額は段階的に上がりえます。完済年齢を見るときは、いまの返済額だけでなく、上がった場合の返済額も一緒に確認しておくと判断しやすくなります。

借入年齢が5歳違うと65歳の残債はどう変わるか

同じ3,000万円・35年・金利0.6%でも、借り始める年齢が違えば、65歳までに返せる回数が変わります。35歳なら65歳まで30年間返せますが、50歳なら15年間です。

このサイトの計算エンジンによる算出値です。借入条件を固定し、返済開始年齢だけを変えて比較しています。

「何歳まで住宅ローンを組めるか」と「何歳まで無理なく返せるか」は別の問いです。審査上の借入可否だけでなく、給与収入がある期間に元金をどこまで減らせるかを見る必要があります。

完済年齢を決めるときの3つの確認順

1つ目は、退職時点の残債です。退職金で返す予定なら、全額を住宅ローンに使っても老後資金が不足しないかを別に確認します。退職金の見込み額が不確かな段階では、返済原資に入れ切らない方が計画を見直しやすくなります。

2つ目は、退職後の毎月返済です。年金、再雇用収入、その他の収入から、住居費以外の生活費を引いた後でも払えるかを見ます。現役時代の返済負担率が低くても、収入が下がれば同じ返済額の重みは増します。

3つ目は、前倒し策の実行可能性です。最初から25年で借りる、35年で借りて差額を貯める、途中で繰上げ返済する、という選択肢があります。金利負担だけなら短い期間が有利になりやすい一方、家計の変化に備える余白は長い期間の方が作りやすいため、手元資金とセットで選びます。

完済年齢についてよくある質問

75歳完済なら危険ですか

年齢だけでは決まりません。65歳時点の残債、退職後収入、金融資産、住居の維持費を合わせて判断します。ただし、現役収入がなくなった後も返済が続く計画なら、金利上昇や医療費などの変化を含めた確認が必要です。

35年で借りて、余裕があるときに繰上げ返済すればよいですか

選択肢の一つです。ただし「余裕が出たら返す」だけでは先送りになりやすいため、毎年の積立額と確認時期を先に決めます。繰上げ返済後も生活費と近い将来の大型支出を払える現金を残してください。

退職金で一括返済する前提でもよいですか

退職金の見込額と受取時期が具体的で、返済後の老後資金まで確認できているなら計画に含められます。見込額が変わった場合に備え、退職金を使わない場合の返済継続案も並べておくと判断しやすくなります。

数字を家計に落とし込む

ここで出した数字は、条件を固定した概算です。実際の家計では、管理費、修繕積立金、固定資産税、 保険料、教育費、車の維持費などが同じ財布から出ていきます。住宅ローン単体で見れば払える金額でも、 他の固定費と重なると余白は小さくなります。

判断するときは、表の中でいちばん気になる数字を月額、年額、残債のどれかに直して、 いまの家計簿に置いてみてください。そのうえで、金利が上がった場合、収入が下がった場合、 まとまった支出が来る場合の順にストレスをかけると、無理のある条件が見つけやすくなります。

もう一つ大事なのは、数字を一回だけ見て終わりにしないことです。残債は毎月減り、金利や収入、 家族構成も時間とともに変わります。年に一度でも条件を入れ直すと、借り換え、繰上げ返済、 固定金利への変更、返済期間の見直しを検討するタイミングを逃しにくくなります。

まとめ

• 40歳で35年ローンを組むと、完済は75歳になる
• 65歳時点では残債が922万円残る
• 65歳完済にするには毎月28,504円の上乗せが必要
• 繰上げ返済は完済時期を前倒しできるが、手元資金との兼ね合いで見る