期間短縮型と返済額軽減型の利息差は22万円

2つの方式の違い

繰上げ返済で入れたお金は、どちらの方式でも全額が元金に充当されます。違うのは、その後の扱いです。

入れた元金が同じでも、その後に残る残高の推移が変わるため、削減できる利息の額が違ってきます。

残債2,500万円・残り25年・金利0.6%のローンに、 300万円を繰上げ返済した場合です。

選択	毎月返済額	返済期間	総利息	投じた現金
何もしない	89,760円	25年	1,927,940円	—
期間短縮型	89,760円	21年10ヶ月	1,477,213円	3,000,000円
返済額軽減型	78,989円	25年	1,696,566円	3,000,000円

このサイトの計算エンジンによる算出値です（金利は横ばいの前提）。

期間短縮型は返済期間が3年2ヶ月縮み、返済額軽減型は毎月の返済額が10,771円下がります。

総利息を比べると、期間短縮型の方が219,353円少なく済みます。これが「利息を減らしたいなら期間短縮型」と言われる根拠です。

ただし差は219,353円です。この額をどう見るかは人によります。金利が低い局面では、言われているほど大きな差にならないことも多いのが実情です。

ここが一般的な比較記事で触れられない部分です。

125%ルールは、改定後の返済額を「直前の返済額の1.25倍」までに制限する仕組みです。つまり上限は、そのときの返済額を基準に決まります。

返済額軽減型を選ぶと、いまの返済額そのものが下がります。ということは、 その後の改定における上限の基準も下がるということです。

先ほどと同じ条件で、金利が5年かけて3.1%まで上がった場合の初回改定を比べます。

計算エンジンによる算出値です。

返済額軽減型を選んでおくと、金利が上がったときの改定後の返済額も 13,464円低く抑えられます。毎月の負担の上限そのものが下がる、ということです。

ただし、これはいいことばかりではありません。返済額が低いということは、それだけ元金の返済も遅いということです。据え置き期間中に元金が減らない度合いは強まり、金利が大きく上がれば未払利息が発生しやすくなります。「毎月の負担を抑える」ことと「元金を減らす」ことは、ここでも裏表です。

期間短縮型で返済期間が10年を切ると、住宅ローン控除は打ち切りです。 残り11年のローンを2年縮めれば9年になり、その時点で対象外になります。

控除が残っている方で、期間短縮型によって10年を割りそうな場合は、 返済額軽減型を選ぶことで要件に触れずに済みます。

そもそも繰上げ返済をいまするべきかどうかは、控除率と適用金利の関係で変わります。詳しくは住宅ローン控除中の繰上げ返済は損かをご覧ください。

「利息削減額」だけで選ばないことが要点です。差が219,353円なら、毎月10,771円の余裕を作る方が家計にとって価値が高い、という判断も十分に成り立ちます。

繰上げ返済の手数料は金融機関によって異なります。ネットバンキング経由なら無料という金融機関が多く、窓口だと数千円〜数万円かかることがあります。

最低金額の設定にも差があります。1万円から可能なところもあれば、100万円以上というところもあります。 手数料が無料で最低金額も低いなら、こまめに繰上げ返済する方が効率的です。

本ページの数値はすべて概算です。繰上げ返済の取り扱い・手数料は金融機関により異なります。最終的な判断は金融機関にご確認ください。