上乗せ幅で借り換えの判定はこう変わる
結論から言うと、上乗せ幅の分だけ金利差が小さくなるので、判定は大きく動きます。残債2,500万円・残り25年で、今の金利0.9%から0.5%へ借り換える提案です。
| 団信の上乗せ | 上乗せ後の金利 | 毎月の返済 | そのままとの差 |
|---|---|---|---|
| 0% | 0.5% | 88,667円 | +55.7万円 |
| 0.1% | 0.6% | 89,760円 | +22.9万円 |
| 0.2% | 0.7% | 90,861円 | −10.1万円 |
| 0.3% | 0.8% | 91,971円 | −43.4万円 |
このサイトの計算エンジンによる算出値です。諸費用77万円を含めた総支出の差で、金利が動かない前提です。そのままの毎月は93,090円です。今の団信にも上乗せがある場合は、その分を今の金利に含めて比べます。
0.2%の上乗せでは判定が逆になりました。団信の金利上乗せそのものの負担は団信の金利上乗せの負担で計算しています。この記事はそれを借り換えの判定に重ねたものです。
金利差と上乗せ幅の組み合わせ
提示された金利差と上乗せの組み合わせで読める表です。残債と残り期間は同じです。
| 金利差 | 上乗せ0% | 上乗せ0.1% | 上乗せ0.2% | 上乗せ0.3% |
|---|---|---|---|---|
| 0.3% | +22.9万円 | −10.1万円 | −43.4万円 | −77.0万円 |
| 0.4% | +55.7万円 | +22.9万円 | −10.1万円 | −43.4万円 |
| 0.5% | +88.2万円 | +55.7万円 | +22.9万円 | −10.1万円 |
| 0.7% | +152.5万円 | +120.5万円 | +88.2万円 | +55.7万円 |
このサイトの計算エンジンによる算出値です。太字はそのままの方が安い条件です。諸費用は定率2.2%などの既定値です。
金利差0.7%なら上乗せ0.3%でも得が残ります。金利差が小さいと、上乗せで判定が変わります。上乗せのない金利で「得」と書かれた提案は、保障の条件を確かめます。
上乗せの総額を諸費用と比べる
0.2%の上乗せの総額は、残りが長いほど諸費用に近い大きさになります。
| 残債 | 残り期間 | 諸費用 | 0.2%上乗せの総額 |
|---|---|---|---|
| 2,500万円 | 25年 | 77万円 | 66万円 |
| 2,500万円 | 20年 | 77万円 | 52万円 |
| 1,500万円 | 15年 | 51万円 | 23万円 |
このサイトの計算エンジンによる算出値です。金利0.5%と0.7%の総額の差で、金利が動かない前提です。
諸費用の見積もりには出てこない費用なので、見落としやすい部分です。諸費用の全体は諸費用の実額にまとめました。
金額と別に評価する保障の価値
金利の上乗せには保障の見返りがあります。がんなどで保障が広がる場合、万一のときの家計への効果は表の金額には出ません。今の家族構成、他の保険、貯蓄を踏まえて、その保障が必要かを判断します。
上乗せの代わりに別の保険で備える方法もあるので、保険料と保障の範囲を比べます。ただし住宅ローンの団信と一般の保険では条件が異なるので、比べるときは保障の範囲を揃えます。金額で判断できない部分があることを前提に、数字を比較の材料として使います。
今の団信を手放す前に確かめること
借り換えると今の団信はなくなり、新しい団信に入り直します。健康状態によっては同じ条件で入れない場合や、加入自体が難しい場合もあります。今の健康状態で入り直せるかを確かめてから、今のローンを完済します。順序を間違えると、保障を失う可能性があります。
【フラット35】の場合は団信の種類で金利が異なり、健康上の理由で加入しない場合でも借換融資を利用できると案内されています。条件は借換融資のご利用条件で確認できます（2026年10月31日に確認）。
他の金融機関と比べるときの見方
銀行によって、団信の保障が金利に含まれている場合と、上乗せとして示される場合があります。広告の金利は保障の小さい条件で示されていることがあるので、自分が選ぶ保障の金利で比べます。諸費用と合わせて総額で比べると、見た目の金利の差に惑わされません。
比べ方は金利差の分かれ目、借り換えをやめる条件は借り換えない方がいい条件にあります。
上乗せを金額に直してから判断する
金利の上乗せは小さく見えるので、毎月の額と総額に直して読みます。残債2,500万円・残り25年なら、0.2%の上乗せで毎月は2,194円増えます。この額で保障が広がることを、家計の保険全体の中で評価します。
今の団信の保障と、上乗せで増える保障の差を、書面で確かめます。比べるのは保障の範囲、給付の条件、対象の年齢です。金額だけでは判断できないので、差額を保険料とみなして別の保障と比べると、選びやすくなります。
比べる手順
- 今の団信の保障の範囲と、金利への上乗せの有無を確かめる
- 候補の銀行で同じ保障にした場合の金利を確かめる
- その金利で諸費用を含めた総支出を比べる
- 告知の条件を確かめてから申し込む
団信の上乗せについてよくある質問
上乗せのある団信を外せば得になりますか
金額の差は小さくなりますが、保障も変わります。保障を外すかどうかは家計の判断で、金額だけでは決められません。
今の団信にも上乗せがある場合はどう比べますか
今の適用金利に上乗せが含まれているかを確かめ、同じ保障の条件で比べます。今の金利だけ上乗せなしで比べると結論がずれます。
保険料の控除は受けられますか
個別の税の扱いはこのサイトでは扱いません。税務署や金融機関に確かめてください。
団信の上乗せ分は諸費用として扱いますか
金利に上乗せされるので諸費用の見積もりには出ません。総額に直して諸費用と並べて比べます。
この試算で置いた前提
今のローンは金利0.9%で上乗せなしとして比べました。今の金利に上乗せが含まれている場合は、その分を引いて読み替えます。金利は完済まで一定の仮定で、諸費用は定率2.2%などの既定値です。
まとめ
- 上乗せなしで+55.7万円の提案は、0.2%の上乗せで−10.1万円に変わる
- 同じ保障の金利に揃えて比べる
- 保障の価値は金額に出ないので別に判断する
- 新しい団信に入れることを確かめてから動く