元利均等と元金均等を同じ条件で比べる

結論から言うと、元金均等は最初の毎月が高い代わりに、金利が上がったときの総額が小さくなります。残債2,500万円・残り25年で0.9%から0.6%へ借り換える場合です。

3年での上昇幅そのまま借り換え（元利均等）借り換え（元金均等）元利 − 元金
+0%2,793万円2,770万円2,765万円4.7万円
+1%3,102万円3,076万円3,039万円37.8万円
+2%3,440万円3,424万円3,312万円112.1万円

このサイトの計算エンジンによる算出値です。諸費用77万円を借り換えの総支出に含めています。元利均等とそのままは5年ルール・125%ルールありの前提で、元金均等には適用していません。そのままの次の改定は3年後です。

金利が動かない場合でも元金均等は総額が小さくなります。上昇の幅が大きいほど差は広がります。元金が減る速さの違いが利息の差になるためです。

毎月の負担の動き方

元金均等は毎月の元金が同じなので、金利が上がると利息の分がそのまま返済額に出ます。最初の負担とピークを比べました。

3年での上昇幅元利均等の初回元利均等のピーク元金均等の初回元金均等のピーク
+0%89,760円89,760円95,833円95,833円
+1%89,760円102,484円95,833円112,777円
+2%89,760円118,484円95,833円131,180円

このサイトの計算エンジンによる算出値です。ピークは最後の端数調整の回を除いた予定返済額の最大値です。元金均等は残高が減るほど返済額も減ります。

元金均等は5年ルールで据え置かれません。三菱UFJ銀行の案内でも、元金均等返済には5年ルール・125%ルールがないと説明されています（案内、2026年10月31日に確認）。金利の変化が毎月の家計にすぐ出る点が、元利均等との大きな違いです。

未払利息が出ない理由

元金均等では、元金の返済額に利息を足した額が毎月の返済です。利息が増えると返済額が増えるので、利息が払えずに残る未払利息は基本的に起きません。比べ方は元金均等と未払利息で計算しています。

5年後の残債も金利に左右されず、+2%でも2,000万円です。元利均等の2,181万円と比べると、売却や再度の借り換えを考えるときの差になります。

取り扱いと審査を先に確かめる

元金均等を取り扱わない銀行もあります。借り換え先を探すときに、最初に確認します。最初の返済額が高い分、返済比率の計算で不利になる場合もあります。借入前の比較は元金均等の借入可能額で計算しています。

金利が同じでも保証料や手数料の条件が方式で変わる場合があるので、見積もりは両方でもらいます。

元利均等のまま同じ効果を出す方法

元利均等で借りて毎月上乗せする方法でも、元金の減りを早められます。毎月の支出を合わせた比較は元金均等と上乗せの比較にあります。上乗せならやめる自由が残りますが、継続する必要があります。

繰上げ返済で元金を減らす場合の効果は繰上げ返済と金利上昇の備えで確認できます。元金均等は最初から元金の返済が多い形を強制する方法と考えられます。

どんな人に向くか

今の収入が高く、今後の収入の増加を当てにしない人には合います。定年までに残債を減らしたい人にも向きます。反対に、今の家計に余裕がない人は、最初の負担に耐えられないことがあります。増加分6,073円を毎月払えるかを確かめます。

金利が上がると毎月すぐ増えるので、手元の資金も必要です。目安は生活防衛資金の目安にあります。5年ルールのある元利均等との違いを理解したうえで選びます。

途中で負担を軽くしたくなった場合

元金均等は返済が進むほど毎月が減ります。最初の数年が最も重く、教育費などと重なる人には負担が集中します。ただし金利が上がると減り方は遅くなります。+2%のピークは131,180円で、当初より35,347円高くなります。

返済が苦しくなった場合に、条件変更や再度の借り換えができるかは、その時の銀行の判断と審査によります。余裕を見て選びます。元利均等で上乗せする方法なら、苦しいときに上乗せをやめる余地が残ります。この柔軟さと総額の差を比べて判断します。

検討の手順

  1. 候補の銀行で元金均等を選べるか確かめる
  2. 初回とピークの毎月を、自分の残債で計算する
  3. 諸費用を入れた総支出を元利均等と比べる
  4. 金利が上がったときの毎月の増加を家計で確かめる

元金均等への借り換えについてよくある質問

今のローンを元金均等に変更できますか

同じ銀行で返済方式を変更できるかは、契約と銀行によります。金融機関に確かめます。

控除には不利ですか

元金が早く減るので年末残高は少なくなり、控除は少し小さくなります。要件は借り換えと住宅ローン控除で確かめます。

金利が下がると返済はどうなりますか

金利が下がると、利息の分だけ毎月の返済もすぐ下がります。元利均等のように改定を待つ必要はありません。

元金均等の毎月はいつから減り始めますか

金利が同じなら2回目から少しずつ減ります。金利が上がる間は利息の増加で増えることがあり、上昇が止まった後に減り始めます。毎月の上限はないので、大きく上がる場合の毎月を先に計算しておきます。

この試算で置いた前提

そのままの場合と元利均等は5年ルール・125%ルールありで計算し、元金均等には適用していません。金利の上昇は3年で段階的に起き、その後は横ばいの仮定です。諸費用は定率2.2%などの既定値で、方式によって金利や保証料が変わる場合は反映していません。控除の変化も含めていません。金利と残債は読み方を示す例なので、提示された条件で計算し直して確かめます。

まとめ

  • 元金均等の初回は95,833円で元利均等より高い
  • +2%の仮定では総額は112万円少ない
  • 未払利息は基本的に起きず、残債は金利に左右されない
  • 取り扱いと毎月の負担を先に確かめる