借り換えは5年目で211万円得、25年目は6万円損

よく言われる3条件の正体

借り換えの目安として、次の3つがよく挙げられます。

この3つは要するに、諸費用を上回るだけの利息を削れるかという一つの問いを、分かりやすく3つに分解したものです。金利差が小さくても残債が大きければ成立しますし、逆もあります。3つすべてを満たす必要はありません。

当初3,500万円・35年・金利1.2%で借りたローンを、 0.6%へ借り換える場合です。借入から何年目に実行するかだけを変えて計算しました。

実行時期	残債	残り期間	そのままの残り支払	諸費用	借り換え後の総額	差
5年目	3,085万円	30年	36,754,356円	922,182円	34,642,913円	2,111,443円得
10年目	2,645万円	25年	30,628,656円	807,701円	29,297,565円	1,331,091円得
15年目	2,177万円	20年	24,502,956円	686,145円	23,798,912円	704,044円得
20年目	1,681万円	15年	18,377,256円	557,075円	18,139,649円	237,607円得
25年目	1,154万円	10年	12,251,556円	420,029円	12,312,131円	60,575円損

このサイトの計算エンジンによる算出値です（諸費用は定率2.2%、住宅ローン控除は含めていません）。

金利差はどの行も同じ0.6%です。それでも効果はこれだけ違います。返済が進むほど残債が減り、残り期間も短くなるので、金利差で稼げる額が急速に小さくなるためです。

この条件では25年目あたりが分岐点で、それ以降は諸費用を回収できなくなります。

注意点として、諸費用は残債に比例して小さくなるものの、司法書士報酬や印紙税のような定額部分は残ります。残債が小さいほど、費用の割合が重くなるという構造です。

借り換えのタイミングでは「もう遅いのでは」と心配されがちですが、実務上は逆のリスクもあります。

住宅ローン控除が残っている期間の借り換えです。借り換え時に返済期間を短くして10年を切ると控除が打ち切られ、諸費用を上回る損失になることがあります。

また、諸費用を借入額に上乗せすると、その分は控除の対象外として按分されます。詳しくは借り換えで住宅ローン控除は減るのかをご覧ください。

控除が残っている間は、控除の減少額まで含めて計算しないと判断できません。 金利差だけを見て動くと、下がったつもりで損をします。

上の計算は「借り換え後の金利が変わらない」前提です。変動から変動へ借り換える場合、この前提は成り立ちません。

借り換え先の変動金利も、その後の金利上昇で同じように上がります。 金利が上がったこと自体は借り換えの理由になりません。借り換えに意味があるのは、いまの適用金利と借り換え先の金利に差があるときだけです。

引き下げ幅の大きい条件で借りている方は、上昇局面でも借り換えが不利なままということがあります。通知が届いたときの確認手順は金利変更のお知らせが届いたらにまとめています。

本ページの数値はすべて概算です。実際の適用金利は審査により決まり、諸費用も金融機関により異なります。最終的な判断は金融機関にご確認ください。