住宅ローンの金利は何%まで耐えられるか｜返済額1.25倍なら2.2%

許容できる毎月返済額から金利を逆算する

「金利は何%まで耐えられるか」という問いは、そのままでは計算できません。耐えられるかどうかを決めているのは金利そのものではなく、 毎月いくらまでなら払い続けられるかだからです。そこで順番を逆にして、許容できる毎月返済額を先に置き、 その額になる金利を逆算します。

基準は残債3,000万円・残り30年・適用金利0.6%・元利均等とします。この条件の毎月返済額は91,078円です。 いまの返済額の何倍までなら受け入れられるかを1.1倍から2倍まで置いて、対応する金利を計算した結果が次の表です。

このサイトの計算エンジンによる算出値です。残債・残り期間を固定し、許容額に一致する金利を二分探索で逆算しています。

毎月9,107円の増加（1.1倍）までなら金利1.26%、 22,769円の増加（1.25倍）までなら2.2%、 45,539円の増加（1.5倍）までなら3.61%が上限になります。 金利の上昇余地に直すと、1.25倍で+1.60ポイント、1.5倍で+3.01ポイントです。

許容額を広げても、金利の上昇余地が同じ比率では広がらない点にも注意が必要です。 金利1ポイントあたりで増える毎月返済額は、1.26%から2.2%の区間では約14,675円、 2.2%から3.61%の区間では約16,065円です。 金利が高い領域ほど、同じ1ポイントの上昇で返済額が大きく増えます。

残債と残り期間で答えが変わる

同じ「1.25倍まで」でも、返済がどこまで進んでいるかで耐えられる金利は大きく変わります。 毎月返済額がほぼ同じ水準になる残債と残り期間の組み合わせを並べ、1.25倍・1.5倍それぞれに対応する金利を計算しました。 あわせて、利息が返済額を超えて未払利息が出はじめる金利（危険水位）も並べています。

このサイトの計算エンジンによる算出値です。いずれも適用金利0.6%・元利均等で、毎月返済額が近い水準になる組み合わせを選んでいます。

毎月返済額はどの行も79,208円〜91,078円の範囲に収まっているのに、1.25倍に達する金利は 3,000万円 / 残り35年の1.98%から1,000万円 / 残り10年の5.26%まで開きます。 残り期間が短いほど、返済額に占める元金の割合が大きく、金利が動いても返済額が動きにくいためです。

未払利息が出る金利は、多くの行で1.5倍になる金利より高い位置にあります。 例外は3,000万円 / 残り35年で、この行だけは危険水位（3.17%）が 1.5倍になる金利（3.2%）よりわずかに低くなります。 借入直後で残り期間が長いほど、未払利息の側が先に来やすいという関係です。

いまの金利水準が違っても、余白はほぼ同じ

すでに1%台で借りている人は「もう余裕がない」と感じるかもしれません。実際はどうか、適用金利だけを変えて計算しました。 残債3,000万円・残り30年で、いまの返済額の1.25倍まで許容する前提です。

このサイトの計算エンジンによる算出値です。残債・残り期間を固定し、いまの適用金利だけを変えています。

上昇余地は+1.58ポイントから+1.71ポイントの範囲に収まり、いまの金利水準が変わってもほとんど動きません。 つまり「返済額が1.25倍になるまでの余白」は、金利水準ではなく残り期間でほぼ決まります。 自分の余白を知りたいときに、まず確認すべき数字は適用金利ではなく残り返済回数です。

逆算した金利に、実際にはいつ届くのか

ここまでは「その金利が最初から適用されていたら」という静的な計算です。変動金利では金利が上がっても返済額はすぐには変わりません。 住宅金融支援機構【フラット３５】は、変動金利型について 毎月の返済額の見直しは5年ごとに行われ、見直し後の返済額は変更前の1.25倍が限度とされているケースが一般的だと説明しています。 取り扱いは金融機関により異なるため、以下は5年ルール・125%ルールがある前提の試算です。

2026年9月から返済が続く前提で、金利が10年かけて一定ペースで上がる仮定を置きました。 許容額は1.25倍の113,847円とします。

このサイトの計算エンジンによる算出値です。金利は10年かけて一定ペースで上がる仮定で、5年ルール・125%ルールありとして計算しています。

1回目の改定は2031年8月で、上昇幅がどれだけ大きくても113,847円を超えません。 これは125%ルールの上限額が、ちょうど今回置いた許容額（いまの1.25倍＝113,847円）と同じ額だからです。 +4.0ポイントのケースでは実際に上限に当たっています。

許容額を超えるのは2回目の改定からです。+2.0ポイント以上のケースでは2036年8月に118,612円以上へ上がります。 2回目の改定にも1.25倍の上限は掛かりますが、その基準は1回目の改定後の金額なので、いまの返済額から見れば最大1.5625倍まで動きうるということです。 言い換えると、1.25倍まで耐えられる家計にとって、危ないのは5年後ではなく10年後です。

同じ上昇幅でも、ペースが違えば猶予も違う

上昇幅が同じでも、そこへ届くまでの年数が違えば改定額は変わります。5年ごとの改定は、その時点の適用金利で計算されるためです。 +2.0ポイントという同じ上昇幅を、1年で到達する場合から20年かけて到達する場合まで並べました。

このサイトの計算エンジンによる算出値です。到達金利はいずれも2.6%で、そこへ届くまでの年数だけを変えています。

同じ2.6%に到達しても、1年で届く場合は2036年8月に許容額を超え、返済額は最大130,941円まで上がります。 一方、20年かけて届く場合は最大113,648円にとどまり、許容額113,847円を超えません。 完済までの総返済額も、前者が4,376万円、後者が3,782万円と差がつきます。

速く上がるほど、残債が大きいうちに高い金利が当たるため改定額が跳ね上がります。 「何%まで耐えられるか」と同時に「何年で上がるなら耐えられるか」を見ておくと、備えの時間軸が具体的になります。

未払利息が出る金利は、家計の上限とは別の話

変動金利の話題では未払利息がよく取り上げられますが、これは利息が毎月の返済額そのものを食い切る水準の話で、 家計が耐えられるかどうかとは別の基準です。基準ケースでは、いまの返済額91,078円に対して未払利息が出はじめる金利は3.64%です。

さらに、5年ルールがあると改定のたびにこの水準も切り上がります。+2.0ポイントのケースでは、 借入直後の3.64%が、2031年8月の改定後に4.84%、2036年8月の改定後には6.4%まで上がります。 返済額が増え、残債も減っているためです。

上の2つの表で計算した12ケースでは、到達金利が最も高い4.6%のケースを含めて、未払利息は1件も発生していません。 金利が閾値に届く前に、改定によって閾値の側が先に上がっていくためです。 つまり多くの人にとって先に来るのは未払利息ではなく、改定後の返済額を払えるかどうかという壁です。 未払利息そのものの仕組みは変動金利に上限はないと5年ルールで実際に起きていることで詳しく扱っています。

どの数字を見て判断するか

まず、いまの返済額の何倍までなら生活を変えずに払えるかを決めます。ここは計算ではなく家計の判断です。 月々の黒字がいくらあるか、そのうち何割をローンに振り向けられるかで決まります。

次に、その倍率に対応する金利を残債と残り期間から逆算します。基準ケースでは1.25倍で2.2%でした。 この数字が、現在の金利水準からどれくらい離れているかを見ます。+1.60ポイントの距離をどう評価するかは人によりますが、 少なくとも「まだ余裕がある」か「すぐ届きそうか」の判断材料にはなります。

最後に、改定時期を確認します。5年ルールがある契約なら、次の改定までは返済額が変わりません。 その代わり据え置き期間中は元金の減りが遅くなるため、改定時点の残債が想定より大きくなることがあります。 金利変更のお知らせが届いたときに、返済額だけでなく元金と残高の欄を見るのはこのためです。

逆算した金利が現在の水準に近いと感じた場合は、返済額を下げる方向の選択肢を並べて比較します。 固定への切り替え、借り換えでの期間延長、 返済額軽減型の繰上げ返済は、いずれも毎月の負担を下げる代わりに別の費用や総額の増加を伴います。

自分の条件で確認する手順

1つ目に、返済予定表から現在の残債、残り返済回数、適用金利、毎月返済額の4つを書き出します。 当初借入額ではなく現在の残債を使わないと、耐えられる金利を実際より低く見積もることになります。

2つ目に、家計簿から毎月の黒字額を確認し、そのうちいくらまで返済増加に充てられるかを決めます。 金額が決まったら、いまの返済額に対する倍率に直します。91,078円に対して22,769円増やせるなら1.25倍です。

3つ目に、ツールへ残債・残り期間・金利を入力し、金利を少しずつ上げながら返済額が許容額に届く水準を探します。 同時に、次の改定がいつで、そのときいくらになるかも確認します。

4つ目に、生活防衛資金を取り崩さずに払い続けられるかを見ます。 1回の改定を乗り切れるかではなく、その後も続く水準として払えるかどうかが判断の分かれ目です。 返済が難しくなりそうなときは、延滞する前に取れる手のほうが選択肢は多く残ります。

よくある質問

耐えられる金利を超えたら、すぐに返済できなくなりますか

ここで逆算した金利は、あらかじめ自分で決めた許容額に返済額が届く水準です。 それを超えたからといって直ちに返済不能になるわけではなく、家計のどこかを見直す必要が出てくる水準という意味です。 判断の分かれ目は、増えた分を毎月の黒字で吸収できるか、貯蓄の取り崩しになるかです。

5年ルールがあれば、耐えられる金利まで上がっても5年間は影響がありませんか

返済額は据え置かれますが、内訳は変わります。適用金利が上がれば利息部分が増え、その分だけ元金の減りが遅くなります。 改定時点の残債が想定より大きくなるため、改定後の返済額はその残債で計算し直されます。 ルールがない契約との違いは5年ルールがない銀行との違いで比較しています。

返済期間が残り少ないほど安全と考えてよいですか

毎月返済額への影響という意味では、残り期間が短いほど金利上昇に対して鈍くなります。 今回の計算でも、1.25倍に達する金利は3,000万円 / 残り35年の1.98%に対し、1,000万円 / 残り10年では5.26%でした。 ただし残り期間が短いということは残債も減っているため、総返済額で見た影響の大きさは別に確認する必要があります。 その比較は残り15年の金利上昇の影響で扱っています。

まとめ

• 残債3,000万円・残り30年・0.6%で、毎月返済が1.25倍（113,847円）になるのは金利2.2%
• 残り期間が短いほど余白は大きく、残り10年なら5.26%まで同じ1.25倍に収まる
• いまの適用金利を0.4%〜1.8%で変えても、上昇余地は+1.58ポイント〜+1.71ポイントとほとんど動かない
• 125%ルールがある契約では1回目の改定（2031年8月）は1.25倍以内に収まり、許容額を超えるのは2回目の改定から
• 同じ+2.0ポイントでも、20年かけて上がる場合は最大113,648円で許容額を超えない