解説記事の一覧
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42% 元金充当が減る 返済額は同じでも元金充当は42%減る 3,000万円・35年で計算。5年ルールで実際に起きていること 2.4倍 20年後の返済額 変動金利に上限はない 125%ルールが抑えるのは1回の改定幅だけ。上限は金利にも総額にもない +1.40% 固定と逆転する上昇幅 変動0.6%と固定1.8%の分岐点 何%上がったら固定が有利になるかを逆算した 211万円 5年目に借り換えた場合 借り換えは何年目まで得か 同じ金利差0.6%でも、25年目には6万円の損に転じる 17万円 年収400万の実受取額 住宅ローン控除はいくら戻るのか 計算上は21万円。納税額で頭打ちになる人がいる 90万円 3,000万円の諸費用 借り換えの諸費用は総額いくら 定額型なら29.5万円。回収には18年7ヶ月かかる 76万円 ルールがある方が多い 5年ルールがない銀行との違い 返済額の最大値も、ルールがある方が高くなる 45万円 借り換えで失う控除 借り換えで住宅ローン控除は減るのか 返済期間が10年未満になると対象外。諸費用の上乗せ分も外れる 0.7% 損得の分かれ目 控除中の繰上げ返済は損か 年収400万で頭打ちの人には、この一般論が当てはまらない 22万円 2方式の利息差 期間短縮型と返済額軽減型どっち 300万円繰上げの場合。125%ルールの基準額も変わる 31万円 2方式の総利息差 元金均等と元利均等の違い 初回返済額は1.2万円高い。変動では未払利息の有無も変わる 2.3万円 5年延長で下がる月額 返済がきつい時の選択肢 総額は108万円増える。延滞前に動くほど手は多い 3箇所 通知で見るべき所 金利変更のお知らせが届いたら 「返済額に変更なし」は「影響なし」ではない 3つ 試算に要る数字 返済予定表の見方 残債・適用金利・残り期間はどこに書いてあるか +4年 金利上昇での遅れ 残債が家の価値を下回るまで何年か 物件価値の下落が速いほど、金利上昇による遅れが大きくなる 2.1倍 1年目と15年目の差 繰上げ返済は早いほど得か 300万円を1年目に入れた場合、15年目より利息削減額が大きい 48万円 5年短縮での利息減 35年と30年、総返済額はいくら違うか 毎月11,870円増で総利息48万円減。期間は金利上昇に晒される時間も左右する 57万円 35年での0.1%の差 金利0.1%の差は総額いくら違うか 3,000万円・35年で試算。返済期間が長いほど差は大きくなる 10.9% 頭金に対する利息削減比率 頭金はいくら入れるべきか 1割でも2割でも比率はほぼ同じ。年あたりだと0.31%相当 37.5% 5年後の返済負担率 借入可能額と、5年後の負担率 負担率30%で借りても、125%ルールの上限に当たると5年後は37.5%になる 4.65% 未払利息が出る金利 固定期間が明けたら危険水位はいくつ 10年固定・3,000万円のモデルケース。変動に移った瞬間の危険水位を逆算 922万円 65歳時点の残債 完済年齢と定年後の残債 40歳で35年ローンなら、65歳時点でも残債が922万円残る 9.5万円 ボーナス月の上乗せ ボーナス返済をやめたい時 ボーナス返済20%なら毎月は1.6万円軽く、ボーナス月に9.5万円乗る 593万円 1%上昇の総額差 金利1%上昇の総額差 3,000万円・35年では、金利1%差で毎月1.4万円、総額593万円の差 2,206万円 10年後の残債 10年後の残債はいくら 3,000万円を35年で借りると、10年返しても残債は2,206万円 111万円 100万円増の総額差 100万円多く借りる影響 借入を100万円増やすと、35年では総返済額が111万円増える 23.8% 年収20%減の負担率 年収減少時の返済負担率 年収500万円から400万円に下がると、同じ返済額でも負担率は23.8% 18.5% 初年度の利息割合 借入直後の利息割合 3,000万円・35年では、借入1年目の返済のうち18.5%が利息 12年7ヶ月 1000万円減るまで 残債1000万円減る時期 3,000万円・35年では、残債が1,000万円減るまで12年7ヶ月かかる 100万円 90万円上乗せ総額 諸費用上乗せの総額差 諸費用90万円を借入に含めると、35年の総返済額は100万円増える 7,921円 300万円で下がる月額 繰上げ返済で月額を下げる 300万円を返済額軽減型で繰上げると、毎月返済は7,921円下がる 1,127万円 2%上昇の総額増 金利2%上昇で総額はいくら増えるか 改定は2031年7月、返済額は99,010円。上限で10,606円が後ろに回る 28.6% 管理費込みの負担率 管理費・修繕積立金を含めた負担率 ローンのみなら19.0%。月4万円を足すと住居費負担率は28.6% 847万円 35年の安心料 固定金利の安心料はいくらか 変動0.6%と固定2.0%の差は毎月20,170円。2.1%まで上がっても変動が安い 455万円 12ヶ月分の必要額 生活防衛資金はいくら残すか 返済額79,208円と生活費30万円なら、12ヶ月分は455万円 80万円 残り15年の総額増 残り15年の金利1%上昇の影響 残債が同じなら、期間が短くても毎月の増加額は6%しか縮まない 3,787万円 毎月10万円の上限 毎月10万円でいくら借りられるか 金利0.6%・35年なら3,787万円。1%上がると573万円減る 9.8% 総額に占める利息 利息は総返済額の何割か 3,000万円・35年・0.6%なら9.8%。金利2%では28.1%になる 76万円 期間延長の総額増 借り換えで返済期間を延ばすと 25年を35年にすると毎月22,803円下がるが、総額は76万円増える 63万円 一括返済で減る利息 退職金での一括返済で減る利息 60歳・残債1,363万円なら63万円。年あたり0.31%相当にとどまる 2.2% 耐えられる金利 金利は何%まで耐えられるか 返済額1.25倍が上限なら2.2%。残り10年なら5.26%まで収まる 749万円 半々にした振れ幅 変動と固定を何割ずつにするか 半々なら振れ幅は1,497万円から749万円へ。分かれ目の金利は動かない 1.98% 逆転が起きる境目 元金と利息が逆転するのはいつか 35年なら金利1.98%までは1回目から元金の方が多い 14,410円 1回目改定の増加 教育費と返済額改定が重なる年 改定は2031年8月から5年ごと。進学の年と重なるかは先に分かる 172万円 0.3%上乗せの総額 団信の0.3%上乗せは総額いくらか 3,000万円・35年なら年49,034円。負担は前半に偏る 18年7ヶ月 完済が早まる 毎年100万円の繰上げ返済を続けたら 完済まで続けると利息は173.8万円減る。効きは年々落ちる 4年7ヶ月 下がるまでの時間 金利が下がったら返済額はいつ下がるか 下げも5年ルールで待ち。待つ間の差額は元金の返済に回る 412万円 元に戻す必要額 上がった返済額を元に戻すには 月14,410円の増加を消すのに412万円。増加額の286ヶ月分にあたる +0.53% 控除で賄える上昇 控除で金利上昇はどこまで相殺できるか 控除13年分は227万円。+2.0%上がると25.0%しか埋まらない 95,157円 ボーナス月の上乗せ ボーナスが減ったら不足はいくら 割合20%なら1回95,157円。毎月に直すと15,860円分にあたる 0.24% 回収できる金利差 借り換えの金利差は何%から得か 残債2,000万円・残り25年・諸費用64万円なら0.24%が分かれ目 4年3ヶ月 毎月1万円で短縮 毎月1万円多く返済すると何年短縮か 完済は4年3ヶ月早まり利息は41万円減る。効率は上乗せ額でほぼ動かない 95,827円 5年待った差 頭金と繰上げ返済はどちらが得か 同じ日に投じれば差は0円。5年待つと総支出は95,827円増える +1.91% 順位が入れ替わる 固定10年と20年はどちらが得か 据え置きなら差は380万円。+1.91%を超えると20年固定が少ない 124,995円 合計の毎月返済 リフォームを追加で借りたら毎月いくら 残り25年に500万円を10年で足すと124,995円。10年目で46,042円下がる 48万円 40年の総額増 40年返済は毎月いくら安いか 3,000万円なら毎月8,893円安く総額48万円増。金利2.5%では244万円 88,442円 5年短縮の実質差額 借り換えで返済期間を短くすると 残り25年を20年へ。試算では据え置きだと定率型の諸費用に届かない 5,116円 10年後を揃える上乗せ 元金均等に並ぶ上乗せは毎月いくら 初回差額は7,220円。10年後の残債を揃えるなら毎月5,116円で足りる 137,096円 控除終了の年段差 控除が終わると負担はいくら増えるか 返済額は変わらないのに年137,096円。月あたり11,425円の段差 16,157円 10万円の削減額 繰上げ返済の手数料は何円まで見合うか 5年目に10万円なら16,157円。少額を何度も入れるほど手数料に食われる 4年1ヶ月 1%上昇で必要な延長 返済額を据え置くには何年延ばすか 毎月は保てても総額は82万円増える。4.31%を超えると期間では吸収できない 163万円 未払利息の累計 未払利息はいつ発生していくらか 3年で4.6%まで上がると1年11ヶ月後に発生。残債は14年8ヶ月動かない 0.6% 年利回り相当 繰上げ返済と運用はどちらが得か 削減額は投じた額の18.4%。年あたりに直すと適用金利と同じ水準 8,852円 方式による差 金利上昇への備えに繰上げ返済は効くか 300万円入れても期間短縮型は改定後を1,782円しか下げない 0円 毎月上乗せの差 長く借りて繰上げ返済は損か 支出を揃えると35年＋上乗せと25年は一致。年1回だと25,348円多い 25% 1回目に要る昇給 金利上昇に昇給で追いつけるか 1回目の改定は125%ルールで頭打ち。+3%では15年後に88.9%増が要る 25万円 3年据え置きの代償 元金据え置きは総額いくら増えるか 毎月64,208円下がるが、明け後は6,676円上がり総額は25万円増える +1.45 損得が逆転する幅 固定から変動へ移ると何%で損か 残債2,500万円・残り25年で総額414万円減るが、+1.45ポイントで並ぶ 19,355円 1月に回す価値 繰上げ返済は12月か1月か 控除は21,097円多く残り利息は1,742円増える。頭打ちの人は逆 145,082円 上乗せの実質差 諸費用を上乗せしても控除は増えない 按分で対象外になるため。増えるのは利息と手数料だけ 3年8ヶ月 解消までの期間 未払利息は金利が下がれば消えるか ピークから3年8ヶ月。その間に減る元金は25,972円 27,052円 ボーナス月の増加 ボーナス返済ありで金利が上がると 毎月は11,596円、ボーナス加算は15,456円増。増加の18.2%が年2回に寄る 44万円 1,000万円増の控除 控除の借入限度額を超えたら 借入を1,000万円増やしても控除は44万円増。利息は109万円増える 8,450円 改定額の差 借り換えで改定の起点が動くと 次の改定は3年先送り。ただし改定額は8,450円大きく、残債は41万円多く残る 441万円 10年目の必要額 ボーナス返済分だけを消すには 減る利息は35万円。同額を月々分に入れれば61万円減る 330万円 借入可能額の差 元金均等だと借入可能額はいくら減るか 毎月枠が同じなら元利均等より330万円小さい。金利が高いほど差は開く 11,870円 50歳と35歳の月差 何歳まで組めるか。年齢で決まる期間の上限 45歳までは35年。46歳から1歳ごとに毎月返済が2,094円増える 46万円 100万円中の元金分 未払利息が出た後の繰上げ返済はどこへ 100万円入れても元金に届くのは46万円。残りは未払利息の解消に回る 330万円 減額か3年延長 借入を減らすか期間を延ばすか 毎月1万円下げるなら330万円減額か3年延長。危険水位は0.30pt下がる 289万円 上昇ペースによる差 上昇ペースが変わると総額はいくら違うか 最終到達が同じ+1.5%でも、一度に上がると289万円多い 19.0倍 最終回だけ跳ねる 最終回だけ高くなるのはいつか +4.0%までは最終回も同額。+5.0%だと直前月の19.0倍になる 0円 元金均等の未払利息 元金均等に未払利息は出ないのか 出ない代わりに月額のピークは先に、より高く来る 70回:6回 見直しと改定の差 金利の見直しは70回、改定は6回 上昇が返済額に出るまで最長4年6ヶ月かかる 24万円 改定時期による差 同じ上昇でも改定時期で総額が変わる 次の改定まで6ヶ月か3年6ヶ月かで、総返済額は24万円違う 3.2万円 分割と一括の利息差 毎年10万円か貯めて100万円か 同じ100万円でも、分割すると総利息は3.2万円少ない 14ヶ月 100万円で縮む期間 100万円の繰上げ返済で何ヶ月縮むか 縮む月数は経過1年でも20年でも13〜15ヶ月。変わるのは減る利息の方 646万円 危険水位+1ポイント 危険水位を1ポイント上げる必要額 期間短縮型なら残債の21.5%で水位が上がる。軽減型では動かない 103万円 3年固定の総額増 3年固定を繰り返すか変動のままか 同じ上昇シナリオでは変動のままが103万円少ない。+2.82ptで逆転 144万円 元に戻っても増える 金利が元に戻っても総額は戻らない 一時的な+1.5%の山でも総返済額は144万円増え、返済額は金利が戻った後に上がる 66,900円 13年合計の差 入居が1月か12月かで控除はいくら違うか 基準は12月末の残高。初年度は5,000円、13年合計で66,900円の差 13.2% 打ち消せる割合 毎月1万円の上乗せは金利上昇を吸収するか +1%の改定で下がるのは2,008円。効くのは総支出75万円と完済2年6ヶ月 69万円 直前と直後の差 繰上げ返済は改定の直前か直後か 同じ300万円でも総支出は69万円、改定後の月額は12,106円変わる 28,228円 1000万の月額 1,000万円あたり毎月いくらか 金利1%・35年で月28,228円。借入額は掛け算で当てはめられ誤差は最大2円 18年6ヶ月 残債が半分になる 残債が半分になるのはいつか 3,000万円・35年・0.6%なら222回目。金利2.4%では31ヶ月遅い 433万円 残り20年の下限 借り換えは残債いくらからか 金利差0.5ptなら残り20年で433万円。残り15年では878万円に上がる 28,504円 65歳完済の上乗せ 65歳完済に必要な毎月の上乗せ 40歳で借りると毎月28,504円。45歳なら53,473円に増える 462万円 控除が減り始める 年収が下がると控除はいくら減るか 2割減では実受取額は変わらない。3割減で年24,600円、境目は年収462万円 82.4% 控除が切れる繰上げ額 繰上げ返済で控除が切れる額 10年の起点は初回返済日。35年・5年経過なら残債の82.4%から 428,689円 控除3年分の差 控除13年と10年で総額はいくら違うか 3年分でも総額の19.3%。年収365万円を下回ると差そのものが縮む 14,344円 必要な毎月積立額 金利上昇に備える毎月の積立額 残債3,000万円・残り30年。+1%なら改定後5年分で86万円 172万円 一本化の総額増 2本のローンを1本にまとめると 毎月19,317円下がるが、諸費用込みの総支出は172万円増える 533万円 0.2%引き下げ相当 0.2%の引き下げは繰上げ返済いくら分か 残債の17.8%。低金利ほど、わずかな引き下げが大きな額に相当する +1.98% 固定と並ぶ上昇幅 変動＋差額上乗せと全期間固定 支出をそろえると完済は7年8ヶ月早いが、分岐点は0.15ポイントしか動かない 0.47ポイント 優先が変わる金利差 ローン2本はどちらを先に繰上げ返済するか 100万円で減る利息は158,319円と227,295円。残債の大小より金利差と残り期間 602万円 時期による総額差 金利上昇が早いか遅いかで総額はいくら違うか 同じ+1.5%でも3年目開始と20年目開始で602万円の差 114.6% 控除／13年の利息 住宅ローン控除は支払利息を上回るのか 金利0.69%が境目。年収300万や借入5,000万では逆ざやにならない 49.2万円 同じ完済月での差 頭金を増やすか期間を短くするか 頭金300万円は4年1ヶ月の短縮と同じ完済月。総利息は49.2万円違う 19年3ヶ月 方式の分かれ目 事務手数料は定率と定額どちらが得か 残り19年3ヶ月が境目。短いほど定額型、長いほど定率型が少ない 24.1万円 方式別の実質差 繰上げ返済、控除減少を引いた方式差 300万円で比較。実質は期間短縮36.0万円、軽減11.9万円 0.17% 同行で並ぶ下げ幅 同じ銀行で下げるか他行へ移るか 残債2,500万円・残り25年。諸費用77万円が分岐点を決める 3,360円 0.25%で増える月額 基準金利0.25%で返済はいくら増えるか 3,000万円・残り30年で試算。発表から反映までの時差も整理 2026年11月 2021年10月借入の改定 次の返済額改定はいつか、借入年月の早見表 借入年月から次回の時期を読む。3,000万円の改定額も試算 11万円 金利差0.2%の損失 借り換えない方がいい条件を実額で示す 残債2,000万円・金利差0.2%は損。控除で判定が反転する条件も 376万円 上昇後に移る差 固定へ移るのは上がる前か、上がった後か 固定金利も連動する仮定で比較。上がらなければ待つ方が安い 11.6万円 +2%の2回目改定 125%で止まった差額は次の改定で戻る +2%なら2回目は上限なしの額も超える。回ごとの改定額を試算 +1.64% 残り10年の分岐点 固定の分岐点は残り期間でどう動くか 残り30年は+1.30%、残り10年は+1.64%。提示金利別の早見表 0.17% 他行に必要な金利差 固定への変更は同じ銀行か他行か 諸費用を含めると他行は0.17%以上低くないと高くつく 21万円 +1%で固定が安い差 返済額が上がった後の選択肢を比較 次の上昇幅で順位が入れ替わる。上昇なしなら固定は高い +1.5% 固定が最安になる幅 借り換え・固定・繰上げ・そのまま4択 3つの条件で比較。上昇幅と残り期間で結論が入れ替わる 0.28% 同額の繰上げと並ぶ差 借り換えと繰上げ返済、同じ資金ならどっち 諸費用90万円を繰上げに回すと22万円減る。境目は金利差0.28% 3.23% 例の危険水位 未払利息が近いときの選択肢を比較 水位3.23%の例で比較。どの選択肢でも返済額の増加は避けられない 0.30% 5年後に必要な金利差 2回目の借り換えはいつ見合うか 5年後なら金利差0.30%が目安。経過が長いほど必要な差は広がる 97万円 30年の0.2%上乗せ 保証料は一括か金利上乗せか 3,000万円・30年の上乗せは総額97万円。一括の提示額と比べる 20万円 判定を変える戻り 保証料の戻りで借り換えの判定が変わる 金利差0.2%の10万円損が、20万円の戻りで10万円の得に変わる 0.75% ローン0.6%と並ぶ預金 預金金利が上がったら繰上げ返済か ローン0.6%に並ぶ預金は税引前0.75%。上昇時の組み合わせも比較 2.6万円 100万円あたりの節約 借り換え時に借入額を減らす効果 100万円で諸費用2.6万円減。控除の減少を差し引いても有利 13.3万円 52歳で65歳完済の月額 50代の借り換えは完済年齢で答えが変わる 52歳で65歳完済は毎月13.3万円。金利差の分かれ目も年齢で上がる 6.7万円 横ばいで待つ利点 繰上げ返済は控除が終わるまで待つか 金利横ばいなら待つ方が安いが、上昇幅によって今入れる方に逆転する +1.51% 変動と固定の分かれ目 借り換えるなら低い変動か固定か 毎月の差1.9万円。総額は3年で+1.5%ほど上がると並ぶ 33万円 8年待つ費用 借り換えは控除が終わるまで待つか 金利差0.3%なら控除の減少は7,036円。待つ方が高くつく 5,437円 1ヶ月遅れの差 借り換えは12月か1月か 1ヶ月遅れの差は小さく、控除もほぼ動かない。金利の適用時期を確認 59万円 +2%でも残る差 借り換えた後に金利が上がると損か +2%でも差は残る。ただし未払利息の水位は下がり残債の減りも変わる 10,563円 +1%の毎月の増加 5年ルールなしの銀行へ借り換える損得 総額は小さいが返済額は先に動く。予算の立てやすさとの選択 +1.39% 総支出が並ぶ上昇幅 変動からフラット35へ借り換える損得 毎月は1.3万円増。分岐は+1.4%ほど。借換融資の条件も確認 25,520円 変更で増える毎月 改定前に固定へ変更すると返済はいくら増えるか 据え置きの分が一度に出る。上昇が止まるなら総額は高くなる +1.3% 残り30年の固定との分岐 変動のままでいい人の条件 分岐・家計の余力・水位の3つで確かめる。残りが短いほど根拠は強い 13,683円 3,000万円で+1% 金利が上がったらいくらか早見表 残債と残り期間から毎月の増加を読む。増える時期の読み方も説明 100,000円 返済額8万円の上限 125%ルールの上限はいくらか早見表 返済額の1.25倍が上限。上限に当たる上昇幅は残り期間で変わる 3.64% 0.6%・残り30年の水位 未払利息は何%から出るか早見表 毎月返済×12÷残債で計算。残り期間と金利別の水位を一覧に 66万円 +2%の総額差 5年ルールと125%ルールの3パターン比較 ルールの組み合わせで毎月の動きと総額はどう違うか 115,756円 +2%の2回目の改定 35年で返済額は何回変わるか 全改定の推移を一覧に。+1%なら1回、+2%なら2回で落ち着く 345万円 +2%で多く残る残債 金利が上がると10年後の残債はいくらか 3,000万円・35年で+2%なら345万円多く残る。売却や借り換えの前提に 1,244万円 3,000万円の総額増 変動金利が3%になったら返済はいくらか 予測ではなく仮定の試算。改定は2回に分かれ、総額は大きく増える 37万円 1,000万円で+1% 残り10年で金利が上がるといくらか 影響は小さく、動く費用の方が大きいことも。金額で確かめる 1,934万円 +2%の総額増 40年ローンで金利が上がるといくらか 総額の増加が大きく水位も低い。差額の積立が備えになる 278万円 +2%で増える定年時残債 金利が上がると定年時の残債はいくらか 45歳で残債3,000万円なら+2%で278万円増。定年後の毎月も確かめる 24.0% 年収600万円で+2% 金利上昇で返済負担率はどう変わるか 年収別と残債別の表。負担率は目安で、審査基準ではない 19万円 500万円で+1% 残債500万円なら金利上昇は気にしなくていいか 増加額は小さく、動く費用を下回ることが多い +1.11% 明け2%の分岐 変動から10年固定へ変える損得 明けの金利次第で結論が変わる。10年の返済が固まる価値は別に評価 4,905円 0.5%縮む毎月の増加 固定期間の終了で引き下げ幅が縮むと 基準金利が同じでも適用金利は上がる。増加額を期間別に試算 約21年 仮定の条件での逆転 当初引下げと全期間引下げはどっちか 持つ期間で変わる。途中で動く予定なら当初引下げに傾く 3.4万円 8年で増える控除 固定へ変えると住宅ローン控除はどうなるか 控除は少し増えるが総支出の差とは桁が違う。判断の中心ではない 18年10ヶ月 金利差0.3%の回収 借り換えの諸費用は何年で回収できるか 金利差と残債別の早見表。回収期間と総額の結論は別に読む 43万円 5年で売る場合の損 数年後に売るなら借り換えは損か 動く時期が近いほど諸費用を回収できない。その時点までの差で比べる 0.41% 2,000万円の分かれ目 残り15年の借り換えは見合うか 金利差0.3%までは現状維持が安い。定額型は保証料を別に確認 10万円 0.2%上乗せ後の損 団信の上乗せで借り換えの得は消えるか 上乗せの有無で判定が逆になる。同じ保障に揃えて比べる 18,345円 比率20%の毎月の増加 借り換えでボーナス返済をなくす 毎月は増えるがボーナス月の山が消える。同行の条件変更とも比較 6,073円 初回の差 借り換えで元金均等を選ぶと 最初は重いが金利上昇時の総額は小さく、残債も予定どおり減る 97.09% 90万円上乗せの按分 借り換えの控除対象額の計算 A≧BならC、A＜BならC×A÷B。上乗せ額別の計算例 7.4万円 実質効果の差 控除率1%と0.7%で繰上げの効果はどう違うか 控除率が高いほど失う控除は大きいが、どの条件でも実質はプラス
表示される金額はすべて概算です。実際の返済額・諸費用・控除額は、 金融機関の計算方法や個別の事情により異なります。 最終的な判断は必ず金融機関・税務署・専門家にご確認ください。