全改定の返済額を並べる

結論を表で示します。借入3,000万円・35年・0.6%で、最初の3年で上がってその後は横ばいの場合の、5年ごとの返済額です。

上昇幅当初5年後10年後15年後20年後25年後30年後
+0%79,208円79,208円79,208円79,208円79,208円79,209円79,208円
+1%79,208円94,545円94,545円94,545円94,544円94,545円94,544円
+2%79,208円99,010円115,756円115,755円115,756円115,756円115,755円
+3%79,208円99,010円123,762円149,600円149,600円149,600円149,599円

このサイトの計算エンジンによる算出値です。元利均等で、5年ルール・125%ルールありの予定返済額です。上昇は3年で段階的に起き、最後の端数調整の回は表に入れていません。

金利が上がらなければ改定があっても返済額はほぼ同じです。+1%なら1回の改定で落ち着きます。+2%と+3%では上限に当たり、数回に分けて上がります。止まった後はほぼ一定になります。

なぜ途中から動かなくなるのか

改定の計算は、その時点の残高、残り期間、金利で元利均等の返済額を出し直すものです。金利が変わらなければ、計算し直しても同じ返済額になります（端数で1円ほど動きます）。上限に当たった回だけ、その後の回に差額が残ります。

「5年ごとに毎回増える」と考える必要はありません。増えるのは、前回の改定から金利が動いたときと、上限で差額が残っているときです。上限の差額の動きは上限で止まった差額の行方で計算しています。

5年ごとの残債を並べる

同じ条件で、各改定の直前の残債を比べました。金利が上がると残債の減りが遅れ、金額の差は改定の後も残ります。

上昇幅5年後10年後15年後20年後25年後30年後
+0%2,609万円2,206万円1,791万円1,363万円922万円468万円
+1%2,702万円2,336万円1,941万円1,512万円1,048万円545万円
+2%2,799万円2,552万円2,165万円1,724万円1,222万円651万円
+3%2,883万円2,817万円2,557万円2,078万円1,506万円820万円

このサイトの計算エンジンによる算出値です。各改定の直前の残高です。

+3%では10年後でも残債は2,800万円台です。上限で返済額が抑えられている間は利息に回る割合が大きいためです。売却や借り換えを考える年の残債は、返済額より先に確認します。

ゆっくり上がる場合の推移

同じ上昇幅でも、15年かけて上がる場合は動き方が変わります。

上昇幅（15年かけて）当初5年後10年後15年後20年後25年後30年後総額3年で上がる場合の総額
+1%79,208円83,788円87,920円91,518円91,517円91,518円91,517円3,703万円3,880万円
+2%79,208円88,571円97,324円105,278円105,278円105,278円105,277円4,120万円4,546万円
+3%79,208円93,534円107,475円120,585円120,584円120,584円120,585円4,579万円5,409万円

このサイトの計算エンジンによる算出値です。金利は半年ごとに段階的に上がり、15年目以降は横ばいの仮定です。

ゆっくり上がると各回の増加は小さく、上限にも当たりにくくなります。総額も小さくなります。同じ幅でも負担は大きく異なります。ペースの影響はペース別の試算でも確認できます。

ライフプランに当てるときの見方

この表の改定の年を、教育費や定年、車の買い替えの年と重ねます。上昇幅を1つに決める必要はありません。+1%と+2%の行を両方確かめ、どちらで家計が厳しくなるかを見ます。重なりの見方は教育費と改定の重なりで確認できます。

上がる時期が表と違っても、前回の改定から金利が動いた回だけ返済額が変わるという読み方は同じです。借りた年によって改定の年は違います。自分の改定の年は借入年月の早見表で目安を読みます。

最終回の額も確かめる

5年ごとの改定で調整されるので、通常は最後に大きな額が残ることは少なくなります。ただし金利の上昇が終盤に続く場合や、未払利息が残っている場合は最終回に精算があります。条件は最終回の返済額で計算しています。

今回の表では端数の調整を除き、最終回の大きな精算は発生していません。金利の動きが表と違う場合は結果も変わるので、途中で金利が動いたら計算し直します。半年ごとの金利の通知は、計算し直すよい節目になります。

自分の推移を確かめる手順

  1. 返済予定表で今の返済額、残債、次回の改定の年を確かめる
  2. ツールで上昇幅を2通り入れ、各回の返済額を確かめる
  3. 教育費や定年の年と重ねて、厳しくなる年を見つける
  4. その年に向けて積立や繰上げの計画を立て、金利が動いたら計算し直す

返済額の推移についてよくある質問

金利が下がると返済額も下がりますか

次の改定で再計算された額が今より低ければ下がります。ただし改定まで時間差があります。計算は金利が下がったときの返済額にあります。

繰上げ返済をすると表はどう変わりますか

返済額軽減型なら全体が低くなり、期間短縮型なら完済が早くなります。比較は方式で変わる備えで確認できます。

35年未満の人はどう読みますか

残り期間が短いと今の返済額が高く、上限に当たりにくくなります。正確な推移はツールで確かめます。

まとめ

  • +1%なら最初の改定で94,545円になり、その後はほぼ一定
  • +2%なら99,010円の次に115,756円へ上がる
  • 金利が動かなければ返済額は79,208円のまま
  • 上昇が大きいほど、残債の遅れは改定の後も残る