借入限度額を超えた分の控除はいくらか

2025年入居の省エネ基準適合住宅は、借入限度額が3,000万円、控除率0.7%、控除期間13年です。年末残高が限度額を超えている年は、超過分に控除が付かず、その年の控除額は210,000円で止まります。

金利0.6%・35年・元利均等・年収600万円で、借入額だけを変えて控除総額を計算しました。

借入額13年間の控除総額借入100万円あたり限度額で止まる年数
2,500万円1,854,818円74,193円0年
3,000万円2,225,789円74,193円0年
3,500万円2,517,162円71,919円5年
4,000万円2,667,489円66,687円9年
4,500万円2,725,643円60,570円12年
5,000万円2,730,000円54,600円13年

このサイトの計算エンジンによる算出値です。借入限度額3,000万円・控除率0.7%・控除期間13年を前提に、借入額だけを変えています。

借入3,000万円では100万円あたり74,193円の控除が付きますが、4,000万円では66,687円に下がります。増やした1,000万円だけを取り出すと、その部分から生まれる控除は441,700円、100万円あたり44,170円です。限度額の内側と外側で、借入1円あたりの控除の効きが変わります。

頭打ちは何年続くか

限度額が効くのは「年末残高が限度額を超えている年」だけです。返済が進んで残高が限度額を下回れば、そこからは残高に応じた控除に戻ります。借入4,000万円と3,000万円の年ごとの控除額を並べます。

年借入4,000万円の年末残高控除額借入3,000万円の控除額差
1年目 38,969,830円 210,000円（限度額） 204,591円 5,409円
2年目 37,933,464円 210,000円（限度額） 199,150円 10,850円
3年目 36,890,863円 210,000円（限度額） 193,677円 16,323円
4年目 35,841,988円 210,000円（限度額） 188,170円 21,830円
5年目 34,786,803円 210,000円（限度額） 182,630円 27,370円
6年目 33,725,270円 210,000円（限度額） 177,057円 32,943円
7年目 32,657,351円 210,000円（限度額） 171,451円 38,549円
8年目 31,583,006円 210,000円（限度額） 165,810円 44,190円
9年目 30,502,196円 210,000円（限度額） 160,136円 49,864円
10年目 29,414,884円 205,904円 154,428円 51,476円
11年目 28,321,030円 198,247円 148,685円 49,562円
12年目 27,220,596円 190,544円 142,908円 47,636円
13年目 26,113,542円 182,794円 137,096円 45,698円

このサイトの計算エンジンによる算出値です。返済初回を1月とし、各年12月時点の残高で控除額を計算しています。

1年目の差は5,409円しかありません。1,000万円多く借りているのに、控除の差がこれだけに収まるのは、どちらも限度額に近いところで頭打ちになっているからです。借入4,000万円の側は9年目まで210,000円で止まり続け、残高が限度額を下回るのは返済開始から114回目（約9.5年）です。差が広がるのはそれ以降で、13年の合計でも441,700円にとどまります。

住宅の区分で限度額がどこまで変わるか

借入限度額は住宅の区分で決まります。借入額を4,000万円に固定し、区分だけを変えた控除総額です。

住宅の区分借入限度額13年間の控除総額限度額で止まる年数
認定長期優良住宅・低炭素住宅4,500万円2,967,720円0年
ZEH水準省エネ住宅3,500万円2,900,269円4年
省エネ基準適合住宅3,000万円2,667,489円9年
その他の住宅—対象外—
省エネ基準適合住宅（特例対象個人の上乗せ）4,000万円2,967,720円0年
ZEH水準省エネ住宅（特例対象個人の上乗せ）4,500万円2,967,720円0年

このサイトの計算エンジンによる算出値です。借入限度額は 国税庁タックスアンサー No.1211-1 で確認した2025年（令和7年）入居・新築等の値を data/loan-config.json 経由で使っています。

注目したいのは表の下2行です。借入限度額が4,000万円でも4,500万円でも、控除総額は同じ2,967,720円になりました。借入額が4,000万円なので年末残高がそれを超えることはなく、限度額を4,000万円より上に引き上げても使い道がないためです。限度額は「そこまでしか効かない天井」であって、借入額を超えて控除を生む装置ではありません。

「その他の住宅」は2025年入居では限度額が0で、原則として控除の対象外です。ただし建築確認の時期による経過措置があり、該当する場合の取り扱いは上の出典先に記載があります。自分の住宅がどの区分かは、性能評価書や住宅省エネ基準に関する証明書で確認します。

年収による二つ目の頭打ち

控除には限度額のほかに、その年の所得税額と住民税からの控除上限という天井があります。計算上の控除額がこの合計を超えると、超えた分は戻りません。借入4,000万円・限度額3,000万円のまま、年収だけを変えて計算しました。

年収所得税額（概算）住民税からの控除上限受けられる上限13年間の控除総額
300万円55,644円57,000円112,644円1,464,372円
350万円69,683円70,750円140,433円1,825,629円
400万円85,763円86,500円172,263円2,239,419円
450万円105,162円97,500円202,662円2,598,205円
500万円138,345円97,500円235,845円2,667,489円
600万円204,710円97,500円302,210円2,667,489円

このサイトの計算エンジンによる算出値です。所得税額・住民税課税所得は年収からの概算で、扶養や各種控除は考慮していません。

年収400万円では受けられる上限が172,263円で、限度額から計算した210,000円に届きません。この場合、控除期間13年のうち13年分すべてが納税額で頭打ちになり、控除総額は2,239,419円でした。借入限度額まで借りれば控除が最大になる、とは限りません。納税額が小さいほど、限度額の手前で天井に当たります。年収別の受取額は住宅ローン控除はいくら戻るのかで詳しく扱っています。

増やした借入の利息と控除を並べる

借入を増やすと控除も少し増えますが、利息はそれ以上に増えます。借入3,000万円を基準に、増えた総利息と増えた控除を並べました。

借入額毎月返済増える総利息増える控除差引
3,000万円79,208円0円0円0円
3,500万円92,410円544,591円291,373円253,218円
4,000万円105,611円1,089,213円441,700円647,513円
4,500万円118,813円1,633,800円499,854円1,133,946円
5,000万円132,014円2,178,426円504,211円1,674,215円

このサイトの計算エンジンによる算出値です。総利息は金利0.6%・35年・元利均等で最後まで返した場合の値で、金利が変わらない前提です。

借入4,000万円では、利息が1,089,213円増えるのに対して控除は441,700円増え、差引647,513円の持ち出しになりました。控除があるから多めに借りておく、という考え方は、限度額を超える範囲では裏付けが弱くなります。なお金利が上がればこの差はさらに開きます。

どの数字から見るか

最初に見るのは住宅の区分と借入限度額です。ここが決まらないと、控除がいくらになるかは決まりません。次に年収から受けられる上限を見て、限度額と納税額のどちらが先に天井になるかを判断します。

限度額が先に来る人は、限度額を超える借入について「控除が付かない借入」として利息だけで損得を見ます。納税額が先に来る人は、限度額まで借りても控除は増えないため、借入額を増やす理由が控除にはありません。どちらの場合も、頭金を入れるか借りるかの判断は控除ではなく手元資金の余裕で決めることになります。

確認する手順

1つ目に、住宅の性能に関する証明書で区分を確認します。2つ目に、入居年に対応する借入限度額と控除率を国税庁の資料で確認します。3つ目に、源泉徴収票の所得税額と住民税の課税所得から、自分が実際に受けられる上限を確認します。

4つ目に、借入額ごとの年末残高を返済予定表または試算で出し、どの年まで限度額を超えるかを確認します。5つ目に、増やす借入について利息の増加と控除の増加を並べ、差引で判断します。繰上げ返済を予定している場合は、残高が下がることで控除も下がる点を合わせて見ます（控除中の繰上げ返済は損か）。

借り換えや諸費用の上乗せとの関係

借り換えをすると、控除の対象は借り換え前の残高までに限られます。諸費用を上乗せして借りた分は按分で対象外になるため、借入額を増やしても控除は増えません（諸費用を上乗せしても控除は増えない）。限度額の話と仕組みは違いますが、「借入額を増やしても控除がついてこない」という結果は同じです。

また、借り換え後の返済期間が10年未満になると控除の対象外になります。この要件は上の出典先にも記載があり、借り換えの損得を見るときは金利差だけでなく控除の残りも含めて計算する必要があります（借り換えで住宅ローン控除は減るのか）。合計所得金額が2,000万円を超える年は、その年の控除を受けられません。

よくある質問

借入限度額を超えて借りると控除が全部なくなりますか

なくなりません。限度額までの残高には控除が付き、超えた部分にだけ付きません。上の試算では借入4,000万円でも13年間で2,667,489円の控除がありました。

限度額を超えた分だけ繰上げ返済すれば控除は減りませんか

年末残高が限度額を上回っている年に限れば、限度額まで残高を下げても、その年の控除額は210,000円のままです。ただし残高が限度額を下回ったあとは、繰上げ返済の分だけ控除も減ります。上の試算では9年目までが限度額で止まる年でした。

住宅の区分が上がれば控除はいくらでも増えますか

増えるのは借入額までです。借入4,000万円の試算では、限度額が4,000万円でも4,500万円でも控除総額は2,967,720円で同じでした。限度額が借入額を上回った時点で、それ以上は効きません。

まとめ

  • 限度額3,000万円の住宅で借入を1,000万円増やしても、控除総額の増加は441,700円
  • 限度額の内側は100万円あたり74,193円、外側は44,170円と効きが変わる
  • 同じ増額で総利息は1,089,213円増え、控除を引いても647,513円残る
  • 年収400万円では限度額より先に納税額で頭打ちになり、控除総額は2,239,419円