借入期間別に上昇の影響を比べる
結論から言うと、期間が長いほど金利上昇の総額への影響は大きくなります。4,000万円・金利0.6%で期間を変え、3年かけて上がった場合の総額の増加です。
| 期間 | 今の毎月 | 未払利息が出る金利 | +1%の総額増 | +2%の総額増 | +3%の総額増 |
|---|---|---|---|---|---|
| 40年 | 93,753円 | 2.81% | 868万円 | 1,934万円 | 3,353万円 |
| 35年 | 105,611円 | 3.17% | 738万円 | 1,625万円 | 2,777万円 |
| 30年 | 121,438円 | 3.64% | 612万円 | 1,329万円 | 2,232万円 |
このサイトの計算エンジンによる算出値です。金利が動かない場合の総額との差で、元利均等、最初の改定は5年後の前提です。
毎月の返済が低い分、金利が上がると利息の割合が急に増えます。金利が動かない場合の40年と35年の比較は40年ローンの総額で確認できます。この記事はその条件に金利の上昇を重ねたものです。
改定額と未払利息はどう動くか
今の返済額が低いと、125%の上限にも当たりやすくなります。次の表は最初の改定額と未払利息、20年後の残債です。
| 期間 | 上昇幅 | 最初の改定額 | 125%上限 | 未払利息 | 20年後の残債 |
|---|---|---|---|---|---|
| 40年 | +1% | 114,365円 | 当たらない | 0.0万円 | 2,348万円 |
| +2% | 117,191円 | 当たる | 0.0万円 | 2,682万円 | |
| +3% | 117,191円 | 当たる | 58.5万円 | 3,276万円 | |
| 35年 | +1% | 126,060円 | 当たらない | 0.0万円 | 2,016万円 |
| +2% | 132,013円 | 当たる | 0.0万円 | 2,298万円 | |
| +3% | 132,013円 | 当たる | 23.3万円 | 2,771万円 | |
| 30年 | +1% | 141,786円 | 当たらない | 0.0万円 | 1,571万円 |
| +2% | 151,797円 | 当たる | 0.0万円 | 1,785万円 | |
| +3% | 151,797円 | 当たる | 0.0万円 | 2,134万円 |
このサイトの計算エンジンによる算出値です。未払利息は積み上がる最大額で、未払利息に利息を付けないモデルです。20年後は240回目の返済後の残高です。
+3%の場合、40年では20年経っても残債が3,276万円残ります。上限に当たりやすく、元金の減りも遅くなるためです。35年より残高が多い状態が長く続くので、売却や借り換えを考える時期の選択肢にも影響します。
水位が低いことが40年の特徴
未払利息が出る金利は、毎月返済 × 12 ÷ 残債 で計算できます。返済額が低い40年は水位も低くなり、借りた直後なら2.81%です。今の適用金利からの距離は、35年より短くなります。水位の読み方は危険水位の早見表で確認できます。
今の適用金利が水位の半分より上にある場合は、距離を定期的に確かめる意味が大きくなります。返済が進めば水位は上がりますが、最初の数年は距離が短いまま上昇に晒されます。距離の確かめ方と選択肢は未払利息が近いときの選択肢にまとめました。
毎月の低さをどう活かすか
40年を選んだ理由が毎月の余裕なら、35年との差額11,858円を積み立てると、上昇時の余力になります。差額を繰上げに回すと、35年で借りた場合に近づきます。考え方は長く借りて繰上げ返済する場合で計算しています。
差額を生活費に使ってしまうと、金利が上がったときの備えがなくなります。低い返済額は家計の余裕に見えますが、金利が上がるまでの猶予と考える方が実態に近いと言えます。余裕があるうちに、毎月いくら別に分けるかを決めます。必要な積立額は金利上昇に備える積立額で確認できます。
完済年齢と金利上昇が重なる問題
40年の借入では完済が高い年齢になりやすく、定年後も返済が続きます。金利が上がると定年時の残債も増えます。定年時の残債の増え方は定年時の残債と金利上昇で計算しました。
借入期間の上限は年齢で決まります。金融機関の条件は年齢と借入期間でまとめています。年齢の上限だけでなく、退職後の収入で払えるかも合わせて確かめます。
期間を短くする選択肢
金利上昇が不安な場合、期間短縮型の繰上げ返済で返済期間を短くすると、水位は上がり、総額の増加も小さくなります。繰上げの額ごとの効果は危険水位を上げる繰上げ返済で計算しています。
借り換えで期間を短くする方法もありますが、諸費用と毎月の増加を比べて判断します。比較は借り換えで期間を短くする場合にあります。固定へ移る場合の分岐は残り期間別の分岐点で読めます。
借りた直後と返済が進んだ後の違い
この記事の表は借入当初の例です。すでに数年返済している人は、今の残債と残り期間で読み替えます。元金の減りが少ない前半は、残債がほぼ同じまま残り期間だけ短くなるので、水位は少しずつ上がります。
次の改定の時期も確かめます。借りた年月から改定の早見表で目安を読み、その時期に上がる額を試算します。
自分の条件を確かめる手順
- 返済予定表で今の残債、残り期間、適用金利、毎月の返済を確かめる
- 水位を計算し、今の適用金利との距離を出す
- ツールで+1%から+3%までの総額と改定額を確かめる
- 35年との差額を積み立てられているかを家計で確かめる
40年ローンの金利上昇についてよくある質問
40年は金利上昇に弱いのですか
総額の増加は大きくなり、水位は低くなります。一方で毎月の返済は低いので、差額を積み立てていれば上昇に備えられます。差額の使い方で評価は変わります。
35年より総額はどれだけ多いですか
金利が動かなくても利息の分だけ多くなります。上昇の場合はこの記事の表の差がさらに加わります。実額は自分の条件で計算します。
固定にすれば安心ですか
返済額の変動は止まりますが、固定の金利で40年分の利息を払います。残りが長いほど固定の保険料も大きくなるので、分岐を確かめてから判断します。
まとめ
- 40年は毎月93,753円と低いが、+2%で総額は1,934万円増える
- 水位は2.81%で、35年より距離が短い
- 35年との差額を積み立てると、上昇への備えになる
- 完済年齢と定年時の残債を合わせて確かめる