残り期間と金利で読む早見表
結論は次の表です。借りた時点（または前回の改定時点）の金利と残り期間で読みます。この金利を超えると、利息が毎月の返済額を上回り、未払利息が発生します。
| 残り期間 | 0.4%で計算 | 0.6%で計算 | 0.8%で計算 | 1%で計算 | 1.5%で計算 |
|---|---|---|---|---|---|
| 35年 | 3.06% | 3.17% | 3.28% | 3.39% | 3.67% |
| 30年 | 3.54% | 3.64% | 3.75% | 3.86% | 4.14% |
| 25年 | 4.2% | 4.31% | 4.41% | 4.52% | 4.8% |
| 20年 | 5.2% | 5.31% | 5.41% | 5.52% | 5.79% |
| 15年 | 6.87% | 6.97% | 7.08% | 7.18% | 7.45% |
このサイトの計算エンジンによる算出値です。元利均等で、その金利と残り期間で計算した毎月返済から「毎月返済 × 12 ÷ 残債」を求めています。残債は3,000万円で計算していますが、残債を変えても結果はほぼ同じです。
表は上から下へ読むと、残りが短くなるほど水位が上がることが分かります。残りが長いほど水位は低くなります。35年で借りた直後は水位が3%台で、低い金利で長く借りた人ほど水位が低い傾向です。今の適用金利との差が、水位までの距離です。
自分の水位は電卓で計算できる
返済予定表があれば、表を使わず計算できます。毎月の返済額を12倍して、今の残債で割ります。たとえば毎月返済79,208円、残債3,000万円なら3.17%です。ボーナス返済がある場合は月々分とボーナス分を分けて考えます。
据え置きの間に残債が減ると、同じ返済額でも水位は上がります。改定で返済額が変わると、また別の水位になります。計算の前提は5年ルールの仕組みで説明しています。
返済が進むと水位は上がる
同じ返済額で残債が減ると、水位は上がります。3,000万円・35年・0.6%で借りた人の例です。金利が動かない場合の予定の残債で計算しました。
| 経過年数 | 残債 | 未払利息が出る金利 |
|---|---|---|
| 0年 | 3,000万円 | 3.17% |
| 3年 | 2,767万円 | 3.44% |
| 5年 | 2,609万円 | 3.64% |
このサイトの計算エンジンによる算出値です。返済額を79,208円で据え置いた場合です。金利が上がると元金の減りが遅くなるので、水位の上がり方も遅くなります。
ただし金利が上がっている間は元金の減りが遅くなるので、この表ほどは上がりません。また5年ごとの改定で返済額が上がると、水位も上がります。動き方は未払利息がいつ発生するかで試算しています。
水位を超えた金利で実際にどう出るか
水位を超えても、上がる速さによって未払利息の額は大きく変わります。3,000万円・35年の例です。
| 到達する金利 | 1年で到達した場合の最大額 | 5年で到達した場合の最大額 |
|---|---|---|
| 3.5% | 32.9万円 | 0.0万円 |
| 4% | 92.5万円 | 4.3万円 |
| 5% | 358.6万円 | 157.7万円 |
このサイトの計算エンジンによる算出値です。積み上がる未払利息の最大額で、未払利息に利息を付けないモデルです。改定は5年後の前提です。
速く上がるほど、改定で返済額が追いつく前に水位を超えるので額が大きくなります。ゆっくり上がる場合は改定が先に来て、水位も上がります。この差もペース別の試算で確認できます。
水位までの距離をどう使うか
距離が大きければ、金利の変化を見ながら考える余裕があります。距離が小さければ、選択肢を早めに比べる理由になります。比較の仕方は未払利息が近いときの選択肢にまとめました。
距離を広げる方法には、期間短縮型の繰上げ返済があります。必要な金額は危険水位を上げる繰上げ返済で計算しています。発生後の扱いは金利が下がった場合の解消と繰上げの充当で確認できます。
借り換えや短い期間で水位が変わる理由
借り換えで返済額が下がると、水位は下がります。低い金利で計算した返済額が小さくなるからです。金額は借り換え後の金利上昇で計算しました。期間を短くすると返済額が増えるので、水位は上がります。
元金均等では返済額が毎月の利息に応じて変わるので、この水位の考え方は当てはまりません。比べ方は元金均等の試算にあります。
水位と125%上限は別の数字
混同されやすいのですが、水位は「利息が返済額を超える金利」、125%上限は「1回の改定で増やせる返済額の上限」です。水位を超えなくても上限に当たることはあり、上限に当たらなくても水位を超えることがあります。低い金利で長く借りた場合は両方に近づきやすくなります。
どちらも今の返済額と残債から確かめられます。上限は上限の早見表で読み、水位はこの記事の式で計算します。両方を書き留めておくと、金利の通知が来たときの判断が早くなります。
水位を確かめる手順
- 返済予定表で今の毎月返済額と残債を確かめる（ボーナス分は分ける）
- 毎月返済 × 12 ÷ 残債 を計算する
- 今の適用金利と比べて距離を出し、ポイント差で書き留める
- ツールで上昇シナリオを入れ、実際に発生するかどうかを確かめる
- 金利の通知が来るたびに、距離を計算し直して記録する
未払利息が出る金利についてよくある質問
水位に近づいたら金融機関から連絡がありますか
対応は金融機関によります。通知を待たず、金利通知のたびに自分で計算すると確実です。適用金利と水位の差を、書き留めておくと変化に気づきやすくなります。
水位は5年ルールがない契約でもありますか
ルールがない契約では返済額が再計算されるので、基本的に未払利息は起きにくくなります。契約によって異なるので確かめます。
日割りの利息で計算が違いませんか
実際の利息は日割りで計算されることがあり、数値は少し変わります。うるう年など日数の違いでも差が出ます。この表は目安として使い、正確な数字は金融機関の返済予定表で確かめます。
まとめ
- 借入金利0.6%の水位は、残り30年で3.64%、残り15年で6.97%
- 計算は毎月返済 × 12 ÷ 残債で、残債の大小には左右されにくい
- 返済が進むと上がり、改定でも動く
- 今の適用金利との距離を定期的に確かめる