適用金利3%で返済はこう変わる
結論を表で示します。今の適用金利0.6%から3年かけて3%に上がり、そのまま続く仮定です。
| 残債 | 残り期間 | 今の毎月 | 1回目の改定 | 2回目の改定 | 総額の増加 | 未払利息 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 3,000万円 | 30年 | 91,078円 | 113,847円（上限） | 137,010円 | 1,244万円 | 0.0万円 |
| 3,000万円 | 25年 | 107,712円 | 134,640円（上限） | 152,769円 | 977万円 | 0.0万円 |
| 2,000万円 | 20年 | 88,454円 | 110,567円（上限） | 117,452円 | 484万円 | 0.0万円 |
| 4,000万円 | 35年 | 105,611円 | 132,013円（上限） | 165,016円 | 2,039万円 | 0.0万円 |
このサイトの計算エンジンによる算出値です。元利均等、5年ルール・125%ルールありで、最初の改定は5年後です。総額の増加は、金利が動かない場合との差です。
返済額は1回目で1.25倍の上限に当たり、2回目でさらに上がります。毎月の増加は大きくなりますが、その後は金利が動かなければほぼ一定です。
未払利息は出るのか
今回の表では残り35年の例でも、未払利息は発生していません。未払利息が出る金利（水位）は、残り30年で3.64%、残り35年で3.17%です。3%はこの水位の手前にあります。
ただし水位に近づくと、改定前に金利がさらに上がれば超える場合があります。水位は危険水位の早見表で読めます。距離が小さい場合の比べ方は未払利息が近いときの選択肢にまとめています。
3%を超えた場合はどうなるか
3%で止まるとは限らないので、さらに高い水準も計算しました。3,000万円・残り30年で、3年かけて到達する場合です。
| 到達する金利 | 上限に当たる回数 | 毎月返済のピーク | 未払利息の最大額 |
|---|---|---|---|
| 3% | 1回 | 137,011円 | 0.0万円 |
| 3.5% | 2回 | 154,749円 | 0.0万円 |
| 4% | 2回 | 177,166円 | 9.8万円 |
| 5% | 6回 | 277,945円 | 114.9万円 |
このサイトの計算エンジンによる算出値です。最後の端数調整の回を除いたピークで、未払利息に利息を付けないモデルです。
金利が高くなるほど、上限に当たる回数が増え、ピークの返済額も上がります。未払利息が出始める水準は、水位だけでなく上がる速さにも左右されます。この表も予測ではなく、どこから家計が厳しくなるかを確かめるための数字です。
どのくらいの速さで上がるかで大きく変わる
同じ3%でも、到達までの時間で総額は変わります。
| 残債 | 残り期間 | 3年で3%：総額の増加 | 10年で3%：総額の増加 | 差 |
|---|---|---|---|---|
| 3,000万円 | 30年 | 1,244万円 | 909万円 | 334万円 |
| 3,000万円 | 25年 | 977万円 | 683万円 | 294万円 |
| 2,000万円 | 20年 | 484万円 | 315万円 | 169万円 |
| 4,000万円 | 35年 | 2,039万円 | 1,533万円 | 507万円 |
このサイトの計算エンジンによる算出値です。金利は半年ごとに段階的に上がり、3%に到達した後は横ばいの仮定です。
ゆっくり上がる間は低い金利の期間が長いので、総額の増加は小さくなります。この記事の数字は上昇が早い場合の例として読み、複数のペースで確かめます。ペースの影響はペース別の試算、時期の影響は上昇が早いか遅いかで確認できます。
家計で耐えられるかを確かめる
総額の数字は大きく見えますが、家計に直接効くのは毎月の金額です。毎月の増加を年額にして、家計の黒字と比べます。3,000万円・残り30年なら年間551,184円の増加です。この額が今の家計の黒字に収まるかを確かめます。耐えられる水準は何%まで耐えられるかで逆算できます。
教育費や修繕費が重なる時期があれば、その年を確かめます。収入が下がる局面と重なった場合の試算は年収が下がった場合で確認できます。
金利が高くなるほど選択肢の比較が変わる
固定金利も連動して上がる可能性があり、3%の局面で固定に移るのが得とは言えません。固定金利も一緒に上がった後に移ると総支出が増える試算は固定へ移るタイミングにあります。今の固定金利で分岐を確かめ、3%に備えるべきかを判断します。
繰上げ返済の効果は金利が高いほど大きくなります。効果の計算は繰上げ返済と金利上昇の備えにあります。4択を同じ軸で並べた比較は4択の比較で確認できます。
1%と2%の試算との違い
金利の数字だけを見ると段階の違いが分かりにくいので、返済額の動き方で比べます。上昇が1%程度なら、最初の改定で落ち着き、上限にも当たらないことが多くあります。2%を超えると上限に当たり、改定が複数回に分かれて上がります。適用金利3%は、改定の動きが1回で終わらない水準の例です。1%上昇の試算と2%上昇の試算と並べて読むと、どの段階で動きが変わるかが分かります。
3%を想定して確かめる手順
- 今の残債、残り期間、適用金利を確かめる
- ツールで3%に到達する仮定を入れ、改定額と未払利息を確かめる
- 増える額を家計の黒字と比べる
- 足りない場合に使える手段を、金額つきで書き出しておき、金利の通知のたびに見直す
金利3%の試算についてよくある質問
本当に3%になりますか
このサイトでは金利の予測をしません。起きるかどうかではなく、起きたときの影響を知るための計算として読んでください。
基準金利が3%なのか、適用金利が3%なのか
この記事は適用金利が3%の場合です。適用金利は基準金利から引き下げ幅を引いた金利で、自分の適用金利で読みます。基準金利が3%でも、引き下げ幅があれば適用金利はそれより低くなります。
3%で止まるとは限らないのでは
その通りです。上がり続ける場合は水位を超える可能性もあります。上の表のとおり、到達する金利が高いほど上限に当たる回数が増えます。ツールで上昇幅を増やして確かめます。
まとめ
- 3,000万円・残り30年で3%なら、毎月は137,010円へ上がる
- 総額は1,244万円増える
- 水位は3.64%で、3%はその手前
- 予測ではなく、家計の耐性を確かめる仮定として使う