金利差別の回収期間の早見表
結論を表で示します。今の金利0.9%から金利差別に下がった場合に、毎月の差額で諸費用を回収するまでの期間です。
| 残債 | 残り期間 | 諸費用 | 差0.1% | 差0.2% | 差0.3% | 差0.5% |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 3,000万円 | 25年 | 90万円 | 55年11ヶ月（残りを超える） | 28年1ヶ月（残りを超える） | 18年10ヶ月 | 11年5ヶ月 |
| 3,000万円 | 20年 | 90万円 | 56年7ヶ月（残りを超える） | 28年5ヶ月（残りを超える） | 19年 | 11年6ヶ月 |
| 2,000万円 | 20年 | 64万円 | 60年4ヶ月（残りを超える） | 30年4ヶ月（残りを超える） | 20年3ヶ月（残りを超える） | 12年3ヶ月 |
| 2,000万円 | 15年 | 64万円 | 61年2ヶ月（残りを超える） | 30年8ヶ月（残りを超える） | 20年6ヶ月（残りを超える） | 12年4ヶ月 |
| 1,000万円 | 15年 | 38万円 | 72年8ヶ月（残りを超える） | 36年5ヶ月（残りを超える） | 24年4ヶ月（残りを超える） | 14年8ヶ月 |
このサイトの計算エンジンによる算出値です。諸費用は定率2.2%の事務手数料と既定の登記費用などです。期間を変えない借り換えで、毎月の差額で諸費用を割って切り上げています。
金利差0.1%では、ほとんどの条件で残り期間を超えます。残りが短い場合は、金利差が大きくても回収に時間がかかります。残債が減ると諸費用も減りますが、毎月の差額も減るので、回収期間はあまり短くなりません。
手数料の方式で回収期間は変わる
事務手数料の方式を変えると、回収期間は大きく変わります。残債3,000万円・残り25年の例です。
| 金利差 | 定率2.2%の回収期間 | 定額55,000円の回収期間 |
|---|---|---|
| 0.1% | 55年11ヶ月 | 18年4ヶ月 |
| 0.2% | 28年1ヶ月 | 9年3ヶ月 |
| 0.3% | 18年10ヶ月 | 6年2ヶ月 |
| 0.5% | 11年5ヶ月 | 3年9ヶ月 |
このサイトの計算エンジンによる算出値です。定額型は同じ金利差が取れる場合の参考値で、保証料や金利の上乗せは含めていません。
定額型の方が短く見えますが、保証料や金利の上乗せが別にかかるなら、その分を諸費用か金利差に入れて比べます。方式の比較は事務手数料の定率型と定額型、保証料の扱いは保証料の一括と金利上乗せで確認できます。
回収期間と総額の結論は別のもの
回収期間は毎月の差額だけで計算するので、残債の減り方の差は入りません。そのため総額の結論と同じとは限りません。残債3,000万円・残り25年で比べると次のとおりです。
- 金利差0.2%：回収期間は28年1ヶ月、総支出の差は−9.8万円
- 金利差0.3%：回収期間は18年10ヶ月、総支出の差は+29.9万円
金利差0.2%は回収期間が残り25年を少し超えており、総支出もマイナスです。金利差0.3%は回収期間が18年10ヶ月で、総支出はプラスです。判定には総額を使い、回収期間は体感をつかむ数字として使います。判定は金利差の分かれ目で確認できます。
回収の前に動く可能性があるか
回収期間より前に売却や再度の借り換えをすると、諸費用を取り戻せません。数年以内に動く可能性があるなら、その時点までの差額で考えます。計算は数年後に売る場合の借り換えにあります。
借り換えた後に金利が上がっても、金利差が保たれるなら回収は続きます。上昇時の見方は借り換え後の金利上昇で確認できます。
諸費用を上乗せすると回収の見方が変わる
諸費用を借入に上乗せすると手元の負担はなくなりますが、毎月の差額が小さくなり、回収の見方が変わります。上乗せ分は控除の対象外です。実質の差は諸費用を上乗せした場合で計算しています。
借り換えと同時に借入額を減らすと、定率の諸費用も減ります。効果は借り換え時に借入額を減らす場合で確認できます。保証料の戻りがある人は、戻りを諸費用から引きます。金額の影響は保証料の戻りにあります。
提案書の回収期間を確かめるときの注意
提案書の回収期間を見るときは、諸費用に何が含まれているかを確かめます。事務手数料だけで計算していると短く見えます。登記費用、司法書士報酬、印紙税、保証料の差まで含めて計算します。内訳は諸費用の実額にまとめています。
期間を延ばして毎月を下げている提案は、回収が早く見えますが、総額は増えることがあります。期間を延ばした比較は借り換えで期間を延ばす場合にあります。同じ期間で比べることが基本です。
残りの期間と比べて読む
表の値は、残りの期間に対する割合で読むと実感しやすくなります。残り25年で回収に11年かかるなら、回収の後に14年の差が残ります。残り15年で12年かかるなら、残りは3年です。同じ回収期間でも、残りが短いほど得の余地は小さくなります。
回収期間の確かめ方
- 今の毎月の返済額と、借り換え後の毎月の返済額を同じ期間で計算する
- 諸費用の見積もりの全項目を足し、戻りがあれば引く
- 諸費用 ÷ 毎月の差額で回収期間を計算する
- ツールで総支出も確かめ、控除の残りがあれば含める
回収期間についてよくある質問
何年以内なら借り換えるべきですか
一律の目安はありません。残り期間、動く予定、総額の差で判断します。回収期間が短いほど余裕はありますが、それだけでは決まりません。
金利が上がると回収は早くなりますか
借り換え先も同じ幅で上がるなら、毎月の差額はほぼ保たれるので、回収期間はあまり変わりません。
控除は回収期間に入れますか
回収期間の計算は単純な目安なので通常は入れません。判定では控除の変化を差し引いた総額で比べます。
諸費用を減らす方法はありますか
定額型の手数料や保証料の戻りで減ることがあります。全項目の合計で比べます。
この試算で置いた前提
今の金利0.9%から下げる場合で、期間は変えず、金利は完済まで一定の仮定です。
まとめ
- 残債3,000万円・残り25年で金利差0.3%なら回収は18年10ヶ月
- 金利差が小さいと残り期間を超える
- 回収期間と総額の結論は別で、判定には総額を使う
- 諸費用の項目と期間の条件を揃えて確かめる