残債と金利差別の判定
結論を表で示します。残り15年・今の金利0.9%で、定率型の事務手数料で借り換えた場合の総支出の差です。
| 残債 | 諸費用 | 差0.1% | 差0.2% | 差0.3% | 差0.5% |
|---|---|---|---|---|---|
| 1,000万円 | 38万円 | −30.1万円 | −22.3万円 | −14.5万円 | +0.9万円 |
| 1,500万円 | 51万円 | −39.2万円 | −27.5万円 | −15.8万円 | +7.4万円 |
| 2,000万円 | 64万円 | −48.3万円 | −32.6万円 | −17.1万円 | +13.9万円 |
| 2,500万円 | 77万円 | −57.3万円 | −37.8万円 | −18.3万円 | +20.3万円 |
このサイトの計算エンジンによる算出値です。期間を変えない借り換えで、太字はそのままの方が安い条件です。諸費用は定率2.2%などの既定値です。
残り15年では、金利差0.3%まではどの残債でもそのままの方が安くなりました。金利差0.5%でようやく得になります。残りが長い人の判定は金利差の分かれ目、残債の下限は残債いくらから借り換えが見合うかで確認できます。
定額型の手数料なら結論が変わる
定額型の手数料は残債に比例しないので、残りが短い人に効きます。同じ条件で手数料を55,000円にした場合の差です。
| 残債 | 諸費用（定額） | 差0.1% | 差0.2% | 差0.3% | 差0.5% |
|---|---|---|---|---|---|
| 1,000万円 | 22万円 | −13.6万円 | −5.8万円 | +2.0万円 | +17.4万円 |
| 1,500万円 | 24万円 | −11.7万円 | +0.0万円 | +11.7万円 | +34.9万円 |
| 2,000万円 | 26万円 | −9.8万円 | +5.9万円 | +21.4万円 | +52.4万円 |
| 2,500万円 | 28万円 | −7.8万円 | +11.7万円 | +31.2万円 | +69.8万円 |
このサイトの計算エンジンによる算出値です。定額型で同じ金利差が取れる場合の参考値で、保証料や金利の上乗せは含めていません。
定額型は保証料が別にかかるのが一般的です。金利に0.2%上乗せされると、金利差はその分だけ小さくなります。一括で払う場合はその額を費用に足します。払い方の比較は保証料の一括と金利上乗せ、方式の比較は事務手数料の定率型と定額型にあります。
残り期間別に必要な金利差
残りが12年から20年の間で、必要な金利差がどう変わるかを計算しました。
| 残り期間 | 残債1,000万円 | 残債2,000万円 | 残債2,000万円（定額型） |
|---|---|---|---|
| 12年 | 0.62% | 0.52% | 0.21% |
| 15年 | 0.49% | 0.41% | 0.16% |
| 18年 | 0.41% | 0.34% | 0.13% |
| 20年 | 0.36% | 0.30% | 0.12% |
このサイトの計算エンジンによる算出値です。金利が動かない前提で、総支出が並ぶ金利差です。
残りが短くなるほど、必要な金利差は急に大きくなります。今の金利が0.9%と低いと、これだけの金利差を取れる借り換え先が実際にあるかも問題になります。提示金利と比べて判断します。
控除が残っている場合の注意
残り15年でも控除が残っている人はいます。期間を10年未満にすると控除の対象外です。金利差が同じでも、期間を短くする借り換えでは判定が変わります。計算は借り換えない方がいい条件と借り換えで期間を短くする場合で確認できます。
期間そのままなら控除の減少は小さく、判定を大きく動かしません。控除が終わるまで待つかの比較も参考にしてください。
借り換え以外の手段と比べる
残りが短いと金利上昇の影響も小さくなります。+1%の影響は残り15年の金利上昇の影響で計算しています。諸費用をかけて避けるほどの金額かを確かめます。手元の資金があるなら繰上げ返済の方が費用は小さくなります。比較は借り換えと繰上げ返済の比較にあります。
同じ銀行で引き下げを相談する方法は、残りが短い人ほど有利です。諸費用がかからないので、小さな引き下げでも差が残ります。比較は同じ銀行で金利を下げる場合にあります。
年齢の条件と団信
残り15年の人は年齢も上がっていることが多く、借入期間の上限や団信の条件を確かめます。50代の比較は50代の借り換えで計算しました。団信に入り直す必要があるので、健康状態によっては借り換えの条件が変わることがあります。
団信の金利上乗せがあると金利差は小さくなります。影響は団信の上乗せと借り換えの得で確認できます。
同じ金利差でも残債で読み方が変わる
残債が大きいほど諸費用は増えますが、金利差で減る利息はそれ以上に増えます。金利差0.5%で残債1,000万円なら差はわずかですが、2,500万円なら+20.3万円です。残債が小さい人ほど、定額型や同じ銀行の交渉の方が向きます。提案を受けたら、この表で自分の残債の行を確かめます。
判定の手順
- 今の残債と残り期間、適用金利を返済予定表で確かめる
- 候補の金利、手数料の方式、保証料の有無を確かめる
- 表の分かれ目と提示された金利差を比べる
- ツールで諸費用の実額と控除の残存を入れて確かめる
残り15年の借り換えについてよくある質問
残り15年では遅すぎますか
金利差によります。0.5%以上の差が取れるなら得になる条件はあります。遅いかどうかより、金利差と諸費用で判定します。
返済期間を延ばして借り換えるのはどうですか
毎月は下がりますが総額は増えることがあります。比較は借り換えで期間を延ばす場合にあります。
固定へ移る場合も同じ判定ですか
固定へ移る場合は金利が上がるので、判定は変動との比較になります。残りが短いほど分岐は高くなります。残り期間別の分岐点で読めます。
金利差0.4%なら借り換えますか
残債2,000万円なら分かれ目に近いので、諸費用の実額で結論が変わります。実額で計算し直します。
この試算で置いた前提
今の金利は0.9%で、期間を変えない借り換えで比べました。金利は完済まで一定の仮定です。
まとめ
- 残債2,000万円・残り15年の分かれ目は金利差0.41%
- 金利差0.3%まではどの残債でもそのままの方が安い
- 定額型は有利に見えるが、保証料などを別に確かめる
- まず同じ銀行の引き下げと繰上げを比べる