10年後の金利別に総額を比べる
結論から言うと、10年固定の損得は明けの金利で変わります。残債3,000万円・残り30年で、今の変動0.6%から10年固定1.3%へ変更する場合です。
| 10年後の金利 | 11年目以降の毎月 | 総額（10年固定） | 並ぶ上昇幅（変動のまま） |
|---|---|---|---|
| 1% | 97,808円 | 3,556万円 | +0.62% |
| 1.5% | 102,626円 | 3,672万円 | +0.86% |
| 2% | 107,589円 | 3,791万円 | +1.11% |
| 2.5% | 112,697円 | 3,913万円 | +1.35% |
| 3% | 117,949円 | 4,040万円 | +1.59% |
このサイトの計算エンジンによる算出値です。11年目以降は、その金利が続く仮定で再計算しています。変更手数料は5,500円の仮定です。変動は3年で上がって横ばい、5年ルール・125%ルールありの計算です。
表の右端は、変動のままの場合に同じ総額になる上昇幅です。明けの金利が低いほど10年固定は有利で、変動が小さな上昇でも逆転します。自分がどの水準を想定するかで読みます。
変動のままの総額と並べる
比べるための変動のままの総額です。上の表の総額と、この表を見比べて読みます。
| 3年での上昇幅 | 変動のままの総額 | 明けの金利2%の10年固定との差 |
|---|---|---|
| +0% | 3,279万円 | −512万円 |
| +0.5% | 3,502万円 | −289万円 |
| +1% | 3,738万円 | −53万円 |
| +1.5% | 3,990万円 | +200万円 |
| +2% | 4,276万円 | +485万円 |
このサイトの計算エンジンによる算出値です。プラスは変動のままの方が総額が多いことを示します。金利は比較のための仮定です。
変動が横ばいなら、10年固定は割高になります。上昇の幅が大きいほど固定の利点が増えます。全期間固定との比較は変動0.6%と固定1.8%の分岐点、固定期間の長さの比較は固定10年と20年の比較で確認できます。
10年間の返済が固まる価値
10年固定の利点は、その間の返済額が100,681円に固まることです。教育費のピークや定年までの計画を立てやすくなります。10年後の残債は2,127万円で、これも確定します。売却や住み替えを10年以内に考えているなら、明けの金利を考えずに済みます。
10年以内に動く予定が固まっているなら、総額より10年間の支出で比べる方が合っています。売却を考えている場合の見方は数年後に売る場合の借り換えでも整理しています。
固定期間が明けるときに起きること
固定期間が終わると、金利と返済額が見直されます。変更された条件によっては引き下げ幅が変わることもあります。明けの返済額は上の表のとおり、金利次第で大きく変わります。扱いは固定期間が明けた後の扱いで確認できます。
引き下げ幅が縮むプランの影響は引き下げ幅が縮む場合で計算しています。契約時の引き下げの条件を確かめておきます。
今の毎月を上げられるかを先に確かめる
10年固定へ変えると、今の返済から毎月9,603円増えます。この増加を家計で払えるかが最初の条件です。5年ルールで据え置かれている人は、変更すると増える額が大きくなる場合があります。金額は改定前に固定へ変更する場合で計算しています。
増加を払えない場合は、ミックスで一部だけ固定にする方法もあります。比較はミックスの比較にあります。
短い固定を繰り返す場合との違い
固定期間が短いほど金利は低くなりますが、見直しの回数が増えます。3年固定を繰り返す比較は3年固定を繰り返す場合にあります。10年固定は期間が長い分、明けまでの不確実さは小さくなりますが、固定の金利は高くなります。
どの期間が得かを事前に確定することはできません。金利の見直しに自分が対応できるかで選びます。
全期間固定と並べて読む
全期間固定1.8%を比較に置くと、毎月は107,909円、総額は3,885万円です。10年固定は最初の10年の毎月が7,228円低い代わりに、明けの金利の不確実さを引き受けます。明けの金利が2%なら総額は3,791万円、3%なら4,040万円で、3%では全期間固定を上回ります。
どちらが得かは明けの金利で決まり、事前には分かりません。10年以内に動く予定がある人や、10年後に残債を大きく減らしておける人は10年固定の不確実さが小さくなります。完済までの負担を確定させたい人は全期間固定の価値が大きくなります。
比較の手順
- 取引銀行で10年固定の金利と変更手数料を確かめる
- 期間明けの引き下げ幅と金利の決まり方を契約で確かめる
- 明けの金利を2〜3通り置いて総額を比べる
- 10年間の毎月の増加を家計で払えるかを確かめる
10年固定についてよくある質問
10年後の金利はどう考えればよいですか
予測はできないので、複数の水準を置きます。どの水準でも家計が成り立つかを確かめる形が現実的です。
10年の途中で変動に戻せますか
固定期間中の変更は銀行によって制限があったり費用がかかったりします。契約前に確かめます。
他行の10年固定へ借り換える場合はどう変わりますか
諸費用が増える分、必要な金利差は大きくなります。比べ方は同じ銀行か他行かの比較と同じです。
期間が明けたらまた固定を選べますか
再度選べる場合がありますが、金利はその時の水準です。手続きの期限と条件を確かめます。選ばない場合の扱いは銀行で異なるので、期間が明ける前に確かめておきます。
この試算で置いた前提
同じ銀行の金利タイプの変更を想定し、手数料は5,500円としています。他行へ借り換える場合は諸費用が増えます。11年目以降の金利は完済まで一定とし、その時点の残高と残り20年で再計算しました。実際には固定の再選択や変動の選択など、期間明けの選択肢が残ります。提示金利は時期で変わるので、最新の金利で計算し直します。
まとめ
- 10年固定1.3%へ変えると毎月9,603円増える
- 明けの金利2%なら、変動のままと並ぶのは+1.11%
- 10年間の返済と残債が確定する価値を別に評価する
- 明けの金利を複数置いて確かめる