そのままでよいかを決める3つの数字

結論から言うと、見るのは固定との分岐、毎月の増加額、未払利息が出る金利の3つです。残債と残り期間別に計算しました。

残債残り期間固定との分岐今の返済+1%の毎月の増加+2%の毎月の増加未払利息が出る金利
3,000万円30年+1.3%91,078円13,903円29,023円3.64%
3,000万円20年+1.38%132,681円13,466円27,755円5.31%
2,000万円20年+1.38%88,454円8,977円18,503円5.31%
2,000万円15年+1.46%116,213円8,837円18,088円6.97%
1,000万円10年+1.65%85,879円4,354円8,846円10.31%

このサイトの計算エンジンによる算出値です。変動0.6%、固定1.8%・変更手数料5,500円で、上昇は3年で段階的に起きて横ばいの仮定です。毎月の増加は、その金利で最初から再計算した額で、5年ルールがある場合は改定後に出ます。

分岐は「これを超える上昇なら固定の方が安かった」という目安です。想定する上昇がこれより小さいなら、総額の面ではそのままが有利です。残りが短いほど分岐は高く、未払利息も遠くなるので、そのままの根拠は強くなります。

金額の面でそのままが有利な条件

固定は今日から毎月の差額を払うので、上昇が起きなければ差額がそのまま上乗せになります。残り30年・残債3,000万円なら、金利が動かない場合の差は606万円です。これを払うだけの安心を求めるかどうかです。金額は固定金利の安心料で確認できます。

借り換えも同じで、金利差が小さければ諸費用を回収できません。条件は借り換えない方がいい条件にまとめています。金額の面で動く根拠がなければ、そのままは消極的な選択ではなく、数字で選んだ結論です。

家計の面でそのままが選べる条件

金額で有利でも、増えた返済を払えなければ選べません。次の表は、毎月の増加と年間の増加です。今の家計の黒字が、この額を吸収できるかを確かめます。

残債残り期間+1%の年間増加+2%の年間増加
3,000万円30年166,836円348,276円
3,000万円20年161,592円333,060円
2,000万円20年107,724円222,036円
2,000万円15年106,044円217,056円
1,000万円10年52,248円106,152円

このサイトの計算エンジンによる算出値です。毎月の増加を12倍した額で、5年ルールがある場合は改定後に出る金額です。125%の上限に当たる場合、当初の増加はこれより小さくなります。

年間の黒字がこの額を超えていれば、吸収できる範囲です。手元資金も確認します。必要額の見方は生活防衛資金の目安に、耐えられる金利の計算は何%まで耐えられるかにあります。

そのままでも「何もしない」わけではない

そのままを選んでも、やることは残っています。次の改定の時期と額を確かめ、積み立てを決め、年に1回の再計算を予定に入れます。改定の時期は改定の早見表、積み立ての額は金利上昇に備える積立額で確認できます。

火災保険や団信の見直しなど、ローン以外の固定費を見直すことも、余力を増やす方法です。ただし保障の内容を理解したうえで比べます。保険料だけで比べず、補償の範囲を確かめます。

そのままでは危ない条件

次のいずれかに当てはまるなら、そのままの根拠は弱くなります。1つ目は、今の適用金利と未払利息が出る金利の距離が小さい場合です。確かめ方は未払利息が近いときの選択肢にあります。2つ目は、+1%の増加を家計で吸収できない場合です。3つ目は、大きな支出と改定が重なる場合です。

どれも今の数字で確かめられます。当てはまる場合も、すぐ固定に変えるのが正解とは限りません。比べるのは、繰上げ、借り換え、固定、期間の見直しです。4択の比較は上昇幅別の比較で確認できます。

5年ルールの有無で見方が変わる

5年ルールがあると、上昇の影響は改定の時期に出ます。増加は遅れますが、元金の減りが遅れる形で続きます。「今返済額が変わっていない」を判断の根拠にしないことが大切です。ルールがない契約では増加はすぐ現れますが、元金の遅れは小さくなります。

今の契約にルールがあるかは契約書で確かめます。どちらの契約でも、この記事の3つの数字で確かめる点は同じです。ルールの有無による違いは5年ルールがない銀行との違いで計算しています。

そのままを選ぶときの確認手順

  1. 返済予定表から残債、残り期間、適用金利、毎月の返済を確かめる
  2. ツールで固定との分岐、次の改定額、未払利息が出る金利を確かめる
  3. +1%と+2%の増加を家計の黒字と比べる
  4. 次の見直しの時期を決めてカレンダーに入れ、改定の1年前にも再計算する

変動のままを選ぶ判断についてよくある質問

金利が上がり始めたら、そのままは間違いですか

上昇が始まったことだけでは決まりません。固定の提示金利も動いており、分岐はその時点の金利で計算し直します。動きを見て再計算する判断は十分に合理的です。

年に1回の見直しで間に合いますか

金利の見直しは半年ごとが一般的なので、年1回と、金利の通知が来たときの見直しがあれば、大きく遅れることは少なくなります。ただし水位までの距離が小さい人は頻度を上げます。

周りの人が固定に変えているのが気になります

残債、残り期間、家計の余力は人によって違います。同じ判断が同じ結果になるとは限りません。自分の数字で確かめ、結論の理由を残します。

まとめ

  • 固定との分岐は残り30年で+1.3%、残り10年で+1.65%
  • 3,000万円・残り30年で+1%なら毎月13,903円増える
  • 分岐、家計の余力、水位の3つが揃えば、そのままを選ぶ根拠になる
  • そのままを選んでも、改定の確認と積み立ては続ける